未公開物件とは？
物件を売りたいときは、売主が不動産業者に媒介を依頼して、買主を探してもらうのが一般的です。媒介を依頼された不動産業者は、広告を出したり、インターネットのポータルサイトに登録したりするなどして、広く買主を募ります。
ただし、不動産業者が何らかの理由で広告を出さなかったり、インターネットのポータルサイトに登録したりしなければ、物件の情報は誰にも知られません。
もうひとつ、物件の情報を幅広く周知させる方法にREINS（レインズ）があります。全国に4つある不動産流通機構が運営するシステムで、物件の情報を登録すると、会員になっている不動産業者が閲覧できる仕組みです。
もし、売主との媒介契約が「専任媒介契約」なら依頼から7日以内、「専属専任媒介契約」なら5日以内にレインズへ物件の情報を登録しなければいけません。
「一般媒介契約」であれば、レインズへの登録は任意ですから、あえて登録しないという選択もできます。やはり、物件の情報は誰にも知られていない状態です。
レインズに登録しても、最低限の情報しか載せないで、ほかの不動産業者に物件の詳細がわからないようにしているケースも少なくありません。
このようにして、媒介契約している不動産業者だけが知っている未公開物件が発生します。
未公開物件があるのはなぜ？
本来なら、情報を幅広く公開したほうが物件は早く売れるはずです。それでも未公開にするのは、売主側の都合と不動産業者側の都合があります。
売主側の都合としては、物件を売りに出していることを周囲に知られたくなかったり、売る人を限定したりするなどです。
物件を売りに出すのが周囲に知られると、なぜ売るのか詮索をされる恐れがあります。事故物件だと、噂を立てられて誰も興味を示さなくなるかもしれません（もちろん、契約にあたっては告知義務があります）。
売る人を限定するのは、売買にともなう負担を軽減したいからです。例えば、売れるまで住み続けるので内見を少なくしたい、物件を調べられて近所に迷惑をかけたくない、得体の知れない人との交渉は避けたいなどの動機があります。
一方、不動産業者側の都合としては、自社で買主を見つけたいという考えがあります。売買が成立すると、不動産業者は売主から仲介手数料を受け取れますが、買主も自社で見つければ、その分の仲介手数料を受け取れます。
もし、レインズやポータルサイトに登録して、ほかの不動産業者が紹介した買主との売買契約が成立したら、その分の仲介手数料は受け取れません。
物件を売買するときの仲介手数料は、価格が400万円超の場合、最大で「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」です。売主も買主も仲介していれば2倍になります。1,000万円の物件なら消費税を10％とすると、最大で79.2万円の収入になるわけです。
売れ残っている物件を未公開にするケースもあります。あえて未公開にすることで、買主に「掘り出し物」だと思わせる戦略です。
単に手続き上の問題で未公開になっている場合もあります。広告を出したり、レインズやポータルサイトに掲載したりするには、データを作成しなければいけません。先述のとおり、レインズの掲載期限までには日数があります。
売主から媒介を依頼されても、情報を公開する準備をしている間は、自動的に未公開物件になるわけです。
また、単に広告費を節約したいという理由もあります。物件の広告を出すのには費用がかかり、ポータルサイトに掲載してもらうのも意外と高額です。売れても受け取れる金額は少なくなってしまうので、あえて未公開にする不動産業者もいます。
特に、人気のあるエリアや状態の良い物件はすぐに売れる可能性があり、媒介契約した不動産業者の顧客が買ってくれるかもしれません。費用をかけてまで周知させる必要はないでしょう。
未公開物件はどうやって探すの？
未公開物件は広告もインターネット上の情報公開もないので、そのままでは目に触れる機会がありません。どのように探せばいいのでしょうか。
不動産会社に相談する
未公開物件の情報は、媒介する不動産業者が持っています。住みたいと思う希望のエリアがあるなら、そこを管轄する不動産業者に相談すると、未公開物件を紹介してくれるかもしれません。
ただし、未公開物件になった理由を考えると、初めての来店で紹介してもらうのは難しいでしょう。不動産業者も、確実に買ってくれそうな人に紹介したいはずです。
未公開物件を紹介してもらうためにも、不動産業者には何回も通って、信頼関係を築いておきましょう。もちろん、ただ顔見知りになるだけでなく、本気で物件を探しているという熱意が感じられなければいけません。
希望の条件を担当者に伝え、当てはまる物件が出たら、すぐに連絡してもらうようにしましょう。公開前の掘り出し物を紹介してもらえるかもしれません。
とはいえ、未公開物件は探せても購入するのが難しいのが一般的であるため、その点は念頭に置きましょう。
不動産会社のWebサイトで会員登録をする
未公開物件に興味があっても、不動産業者に来店するのは抵抗があるかもしれません。不動産は高い買い物ですし、強引に勧められたら断れない恐れもあります。ただでさえ、不動産業者には怖いイメージが付きまとうものです。
不動産業者の中には、会員登録をすると、物件情報をホームページやメールで紹介するサービスを提供しているところがあります。会員限定の未公開物件が紹介される機会も少なくありません。
自分の条件と一致する未公開物件が出たときに、初めて来店すればいいのですから気軽です。
不動産会社であるハウスマーケットでも、会員登録をしていただくと、マイページで見られる物件の情報が一般公開の2倍以上になります。これらは会員様だけが見られる未公開物件です。ほかにも、値下げした物件をいち早く紹介するサービスも提供しています。
登録は無料なので、お気軽にご利用ください。
未公開物件を探す際の注意点
「未公開物件」という言葉に釣られてしまうと、どんでもない物件をつかんでしまう可能性があります。どのような点に気をつければいいのでしょうか。
必ずしも良い物件があるとは限らない
未公開物件といっても、すべてが掘り出し物ではありません。先ほど未公開物件になる理由で紹介したように、事故物件をはじめ、売主や不動産業者の都合で公開されていない場合もあります。
買うときは必ず実際に物件を見て、自分の条件に合っているか、適切な価格設定がされているか、心理的・物理的な瑕疵がないか確認しましょう。
未公開にしている理由を聞くのも参考になります。誠意のある不動産業者なら教えてくれるでしょう。
未公開ではない場合がある
本当は公開しているのに、不動産業者が「未公開」と謳っているケースも、少なからずあります。売れ残っている物件を未公開にするように、掘り出し物と思わせるためです。
あえて未公開扱いするくらいですから、物件にはあまり期待できないでしょう。それでも猛烈にプッシュしてくる不動産業者や担当者は、信頼できないといえそうです。うっかり口車に乗せられないように注意しましょう。
まとめ
未公開物件は、売主や不動産業者の都合で幅広く紹介されていない物件であり、その中には掘り出し物も少なくありません。探すには、不動産業者と信頼関係を築いたり、会員になってホームページやメールで情報を受け取ったりする方法があります。
ハウスマーケットは、大野城市、春日市、筑紫野市、太宰府市の未公開物件の情報が豊富です。このエリアで物件をお探しの際は、ぜひご相談ください。