親が亡くなり相続した不動産を売却する際にかかる税金とは

相続した不動産を売却する際に関係する主な税金は、譲渡所得税・住民税、印紙税、登録免許税です。さらに、相続財産全体が基礎控除を超える場合には、売却そのものとは別に相続税の確認も必要です。

相続税の基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。つまり、相続した不動産を売るから必ず相続税がかかるわけではありません。

一方で、売却時には多くのケースで譲渡所得税・住民税が論点になり、特例を使えるかどうかで税負担が大きく変わります。まずは、最も影響の大きい譲渡所得税・住民税から確認していきましょう。

相続不動産の売却でかかる税金①：譲渡所得税・住民税

相続不動産の売却で最も負担が大きくなりやすいのが、譲渡所得税・住民税です。これは「売れた金額」そのものではなく、売却によって生じた利益に対して課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

• ▪ 取得費：親が購入した際の代金や仲介手数料、設備費、改良費など
• ▪ 譲渡費用：売却のために直接かかった仲介手数料、測量費、建物解体費など
• ▪ 特別控除額：空き家の3,000万円特別控除など、要件を満たす場合に差し引ける金額

所有期間によって変わる税率

土地・建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点の所有期間で、短期か長期かを判定します。相続した不動産は、被相続人が取得した日を引き継いで判定します。

具体的な計算例

1. ▪ 譲渡所得 ＝ 3,000万円 －（1,000万円＋100万円）＝ 1,900万円
2. ▪ 税額の目安 ＝ 1,900万円 × 20.315％ ＝ 約385万9,850円

このように、特例を使わないと数百万円単位の税額になることがあります。そのため、次に紹介する各種特例の確認がとても重要です。

相続不動産の売却でかかる税金②：印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。税額は契約書に記載された金額によって決まります。

不動産の譲渡契約書には、2027年（令和9年）3月31日まで軽減措置が適用されています。

相続不動産の売却でかかる税金③：登録免許税

相続した不動産を売却する前には、通常、被相続人名義から相続人名義へ相続登記をしておく必要があります。その際に原則としてかかるのが登録免許税です。

登録免許税の計算方法

課税標準となる「不動産の価額」は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。一般的には、固定資産税の納税通知書や課税明細書で確認できます。

なお、土地の相続登記については、一定の要件を満たす場合に登録免許税の免税措置が使えるケースもあります。個別事情によって異なるため、司法書士や法務局への確認が安心です。

相続不動産の売却で利用できる主な特例

相続不動産の売却では、要件を満たせば税負担を大きく抑えられる特例があります。代表的なのは次の3つです。

① 取得費加算の特例

相続税を支払った人が、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。取得費が増えるため、譲渡所得を圧縮できます。

② 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

いわゆる「空き家の3,000万円特別控除」です。相続した実家などが一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

③ マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

相続した家に相続人自身が住んでいた場合は、マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除が使える可能性があります。所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

「空き家特例」と「マイホーム特例」は対象となる状況が異なるため、どちらに当てはまるかを慎重に見極めることが大切です。

相続不動産の売却で知っておきたい注意点

税金だけでなく、売却の進め方にも注意点があります。後からトラブルにならないよう、次の点は事前に確認しておきましょう。

① 共有名義なら全員の同意が必要

相続人が複数いて共有名義になっている場合、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。話し合いがまとまらないと売却が進まないため、早めに方針を整理することが大切です。

② 取得費資料はできるだけ探す

取得費が分からないと概算取得費5％で計算することになり、税負担が重くなりやすくなります。次のような資料が残っていないか確認しましょう。

• ▪ 親が購入したときの売買契約書
• ▪ 仲介手数料や工事費の領収書
• ▪ 住宅ローン契約書や返済予定表
• ▪ 通帳の履歴や確定申告書類

③ 特例を使うなら確定申告が必要

不動産売却で利益が出た場合はもちろん、特例を使って税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。申告しなければ特例は適用されません。

④ 期限のある特例は早めの判断が重要

相続不動産の売却は、時間がたつほど建物の老朽化や管理負担が増え、使える特例の期限も近づきます。特に空き家特例や取得費加算の特例は期限管理が重要なので、早めに不動産会社や税理士へ相談するのがおすすめです。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、主に譲渡所得税・住民税、印紙税、登録免許税が関係します。特に譲渡所得税・住民税は負担が大きくなりやすく、取得費の把握や特例の活用によって手取り額が大きく変わります。

また、取得費加算の特例、空き家の3,000万円特別控除、マイホームの3,000万円特別控除など、使える制度がある一方で、期限や適用要件は細かく定められています。

相続登記の義務化も始まっているため、「そのうち考えよう」と後回しにせず、早い段階で不動産会社・司法書士・税理士などの専門家に相談しながら進めることが大切です。