離婚時の財産分与で「家の査定」が重要な理由

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚の際または離婚後に分けることです。

家は高額な財産であることが多いため、現在どのくらいの価値があるのかを把握することが、財産分与を検討する際の重要なポイントとなります。

家の現在価値を把握し、話し合いの基準にするため

不動産の価格は、購入時から変動している可能性があります。そのため、「購入したときは3,000万円だったから、今も3,000万円」と考えるのは適切ではありません。

立地や築年数、建物の状態、周辺の取引事例、不動産市場などを踏まえて査定し、現在の売却価格の目安を知ることで、夫婦間の話し合いを進めやすくなります。

売却するか住み続けるかを判断する材料になる

査定によって家の現在価値が分かれば、住宅ローン残高と比較できます。

売却によってローンを完済できそうなのか、それとも売却してもローンが残る可能性があるのかによって、選択肢は大きく変わります。

離婚時の家の査定は「誰に」「どう」依頼する？

家の価値を確認する方法として、不動産会社による「査定」と、不動産鑑定士による「鑑定評価」があります。

どちらを利用するかは、売却価格の目安を知りたいのか、夫婦間で不動産の評価額に争いが生じているのかによって考えましょう。

売却価格の目安を知るなら不動産会社へ査定を依頼

家を売却する可能性がある場合や、まず現在の市場価格を把握したい場合は、不動産会社に査定を依頼する方法があります。

不動産会社の査定には、大きく「机上査定」と「訪問査定」があります。

評価額について争いがある場合は不動産鑑定士への依頼も検討

夫婦双方が主張する不動産の評価額に大きな差があり、話し合いがまとまらない場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を検討するケースもあります。

裁判所の資料でも、財産分与で不動産の評価額に争いがある場合に、不動産鑑定士による鑑定が行われるケースがあることが示されています。

【売却・住み続ける】ケース別の財産分与と家の査定

査定後の代表的な選択肢は、「家を売却する」「夫婦のどちらかが住み続ける」の2つです。

家を売却し、手元に残ったお金を分けるケース

家を売却する場合は、売却代金から住宅ローンの残債や売却に必要な費用などを差し引き、残った金額を財産分与についての合意内容に沿って分ける方法があります。

不動産そのものを分けるのではなく現金化できるため、離婚後に家の共有関係を残したくない場合にも検討しやすい方法です。

マイホームの売却で譲渡所得が生じた場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

どちらかが家に住み続けるケース

子どもの学校を変えたくないなどの理由から、離婚後も夫婦の一方が家に住み続けたいケースもあります。

この場合、不動産を取得する側が、財産分与全体のバランスを調整するため相手に金銭を支払う方法などが考えられます。その際にも、家をいくらと評価するかが重要になります。

離婚時の家の査定から財産分与までの手順

離婚時に家がある場合は、いきなり「売る・住み続ける」を決めるのではなく、家と住宅ローンの状況を整理してから検討すると進めやすくなります。

1. 家の名義と住宅ローン残高を確認する

まず確認したいのが、「不動産の所有名義」、「住宅ローンの契約内容」、「現在のローン残高」です。

2. 家の査定を受けて現在の価値を把握する

次に、不動産会社へ査定を依頼し、現在の売却価格の目安を確認します。

査定額は不動産会社によって異なる場合があるため、必要に応じて複数社の査定額や査定根拠を比較するとよいでしょう。

3. 査定額とローン残高を比較する

査定を受けたら、家の売却見込額と住宅ローン残高を比較します。

4. 売却・居住継続などの方針を話し合う

家の価値とローン残高が分かったら、売却するのか、どちらかが取得して住み続けるのかを話し合います。

預貯金など他の財産も含めて、財産分与全体としてどのように分けるかを整理しましょう。

5. 合意した内容を書面に残す

財産分与について夫婦で合意できた場合は、対象となる不動産、所有権の移転時期、売却代金の分配、金銭の支払方法などを具体的に書面へ残しておくことが大切です。

金銭の支払いを取り決める場合などは、公正証書の作成を検討するケースもあります。内容や作成方法について不安がある場合は、弁護士や公証役場などへ確認しましょう。

損やトラブルを防ぐ！離婚時の家査定・売却の注意点

離婚時の不動産は、査定額だけでなく、所有名義・住宅ローン・税金・手続きのタイミングまで確認する必要があります。

共有名義の家全体を売るには共有者の合意が必要

夫婦の共有名義となっている家について、家全体を第三者へ売却する場合は、共有者全員で売却を進める必要があります。

離婚後に相手と連絡を取りにくくなると、売却手続きが進めにくくなる可能性もあります。売却を希望する場合は、価格や売却時期、売却代金の分配方法などについて早めに話し合っておきましょう。

住宅ローンの名義は離婚だけでは変わらない

離婚したからといって、住宅ローンの契約内容が自動的に変更されるわけではありません。

例えば、夫名義の住宅ローンが残っている家に妻と子どもが住み続ける場合などは、ローン契約と実際の居住・所有関係が複雑になることがあります。

所有権を移す場合や、債務者・連帯債務者・連帯保証人の変更を希望する場合は、必ず金融機関に確認しましょう。

査定は離婚前でも可能！財産移転のタイミングは慎重に

家の査定や売却に向けた情報収集を、必ず離婚成立後まで待つ必要はありません。むしろ、離婚前から家の価値やローン残高を把握しておけば、財産分与について具体的に話し合いやすくなります。

一方、不動産そのものを相手へ移転する場合は、手続きを行う時期によって税務上の扱いが異なる可能性があります。

国税庁によると、離婚によって財産を受け取った場合は原則として贈与税はかかりませんが、財産分与として土地・建物を渡した側には、分与時の時価を基に譲渡所得の課税関係が生じます。

査定額だけで不動産会社を選ばない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額に差が出ることがあります。

その際、最も高い査定額を提示した会社が必ずしも最も高く売却できるとは限りません。査定額だけを見るのではなく、「なぜこの価格なのか」という査定根拠まで確認することが大切です。

まとめ：まずは家の現在価値を把握しよう

離婚時に家をどうするか考えるうえで、まず確認したいのが「家の現在価値」「住宅ローン残高」「家とローンの名義」です。

売却して現金化する場合も、夫婦のどちらかが住み続ける場合も、家の価値が分からなければ具体的な財産分与の方法を検討しにくくなります。

また、住宅ローンが残っている場合や共有名義になっている場合は、夫婦間の話し合いだけでは解決できない手続きが生じる可能性があります。金融機関への確認も早めに行いましょう。

家を売却するかまだ決まっていない段階でも、査定を受けて現在の価値を知ることはできます。

まずは状況を整理し、ご自身にとって納得できる選択肢を考えていきましょう。