なぜ不動産相続は兄弟間でもめやすい？

兄弟間の関係が良好であっても、不動産相続ではトラブルが起きることがあります。その背景には、不動産特有の「分けにくさ」と「評価の難しさ」があります。

遺産の大半が不動産で現金が少ない

遺産の大半が実家などの不動産で、預貯金が少ない場合は特に注意が必要です。法定相続分に近い割合で分けようとしても、不動産を物理的に均等分割することは簡単ではありません。

例えば、相続人が兄弟2人で、遺産が次のような内容だったとします。

兄が実家を相続し、弟が預貯金200万円を相続するだけでは、取得額に大きな差が生じます。公平に近づけるには、兄が自己資金などから弟へ代償金を支払う必要があります。

親との同居や介護負担の違いが不公平感につながる

兄弟間で親との関わり方に差があった場合、それぞれの考える「公平」が異なることがあります。

• ▪ 親の介護を担った兄弟：介護や財産管理への貢献を相続に反映してほしい
• ▪ 親と同居している兄弟：生活の本拠である実家に住み続けたい
• ▪ 実家を離れている兄弟：法定相続分を基準に金銭的に公平に分けたい

被相続人の財産の維持・増加に特別な貢献をした相続人については、「寄与分」が認められる可能性があります。ただし、通常期待される範囲の介護や扶養を超えた特別な貢献であることなどが必要で、介護をしただけで必ず相続分が増えるわけではありません。

兄弟で不動産を分ける4つの方法

兄弟で不動産を相続する場合、主な分割方法は「換価分割」「代償分割」「現物分割」「共有分割」の4つです。

公平に分けやすい「換価分割」

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、売却代金を相続人間で分ける方法です。現金として分配できるため、兄弟間の取得額を明確にしやすい点がメリットです。

売却には仲介手数料や登記費用などがかかります。また、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた結果、譲渡所得が生じた場合は、所得税・住民税が課される可能性があります。

実家を残すなら「代償分割」

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得し、その代わりにほかの相続人へ代償金を支払う方法です。親と同居していた人が実家に住み続けたい場合などに検討されます。

代償分割では、不動産を取得する人に代償金を支払えるだけの資金力が必要です。また、評価額をどの基準で決めるかについて、相続人全員で合意しておく必要があります。

土地を分ける「現物分割」

現物分割とは、複数の不動産をそれぞれが取得したり、1つの土地を分筆して各相続人が取得したりする方法です。

土地を分筆する場合は、次の点を確認する必要があります。

• ✅ 分筆後の土地が道路に適切に接しているか
• ✅ 自治体の最低敷地面積に関する制限がないか
• ✅ 土地の形状や日当たりが大きく悪化しないか
• ✅ 測量や境界確定、分筆登記にかかる費用
• ✅ 分筆後も建物を建てられる土地になるか

道路への接し方、用途地域、条例、土地の形状などによっては、希望どおりに分筆できない場合があります。土地家屋調査士や不動産会社などへ事前に確認しましょう。

将来のトラブルにつながりやすい「共有分割」

共有分割とは、兄弟が持分を取得し、1つの不動産を共有名義にする方法です。不動産をすぐに売却する必要がない反面、将来的な管理や処分が複雑になりやすい点に注意が必要です。

一時的に共有名義にする場合でも、「いつまで共有するのか」「将来は誰が取得するのか」「売却する場合の条件」などを具体的に決めておくことが重要です。

不動産相続の手続き5ステップ

不動産相続を円滑に進めるには、手続きの順序と期限を把握する必要があります。

1．遺言書と法定相続人を確認する

相続が発生したら、最初に遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続手続きを進めます。

遺言書がない場合や、遺言書に記載されていない財産がある場合は、戸籍を収集して法定相続人を確定します。一般的には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本などが必要です。

2．相続財産と債務を調査する

不動産、預貯金、有価証券などのプラスの財産だけでなく、借入金、未払金、保証債務なども確認します。また、死亡保険金は、原則として契約上の受取人固有の財産であり、遺産分割の対象にはなりません。ただし、被保険者、保険料の負担者、保険金受取人の関係によって、相続税・所得税・贈与税のいずれかが課される場合があるため、契約内容を確認しましょう。

債務が財産を上回る可能性がある場合は、相続放棄や限定承認を検討します。これらの申述期限は、原則として自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内です。

3．不動産の価格を確認して遺産分割協議を行う

不動産には、目的に応じて複数の価格があります。

相続人全員の合意が得られたら、遺産分割協議書を作成します。不動産の表示は、登記事項証明書の記載どおりに正確に記載する必要があります。

• ✅ 相続人全員が合意する
• ✅ 相続登記などに使用する場合は、相続人全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を用意する
• ✅ 不動産の表示を登記事項証明書どおりに記載する
• ✅ 代償金の金額、支払期限、支払方法を明記する
• ✅ 後から発見された財産の扱いも決めておく

4．法務局で相続登記を行う

遺産分割の内容が決まったら、不動産を取得する相続人の名義へ変更する相続登記を申請します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、原則として相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。

正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。また、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。

5．相続税を申告・納付する

相続税は、相続財産から債務や葬式費用などを差し引き、相続税の計算上加算される一定の財産などを反映した各相続人の課税価格の合計額が、基礎控除額を超える場合に申告が必要になります。

例えば、法定相続人が被相続人の子である兄弟2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

相続税の申告・納付期限は、原則として被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

兄弟関係を壊さないための注意点と税金対策

兄弟間の相続トラブルを防ぐには、分割方法だけでなく、不動産の評価方法や税制上の特例についても共通認識を持つ必要があります。

代償金の評価基準を統一する

代償分割では、不動産をいくらと評価するかによって代償金が大きく変わります。

例えば、市場での売却想定価格が5,000万円、相続税評価の参考となる価格が4,000万円である不動産を、兄弟2人で均等に分ける場合を考えてみましょう。

評価基準が異なるだけで、代償金に500万円の差が生じます。そのため、金額を計算する前に、相続人全員で評価の目的と基準を確認する必要があります。

小規模宅地等の特例を確認する

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を減額できる制度です。

例えば、特定居住用宅地等に該当する土地の評価額が5,000万円の場合、要件を満たす範囲について最大80％減額され、1,000万円相当として相続税を計算できる可能性があります。

ただし、誰が土地を取得するか、被相続人と同居していたか、相続後も居住・保有を継続するかなど、区分ごとに適用要件があります。

貸付用不動産の「5年ルール」に注意する

貸付用不動産の「5年ルール」に注意する

令和8年度税制改正では、相続開始前の短期間に取得・新築された一定の貸付用不動産について、相続税評価の見直しが行われます。

被相続人などが、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産については、原則として課税時期の通常の取引価額に相当する金額で評価します。

この改正は、原則として2027年1月1日以後に相続や遺贈によって取得する財産の評価に適用されます。

兄弟だけで解決できない場合の対処法

兄弟間で意見が対立している場合や、手続きが複雑で進め方が分からない場合は、第三者や専門家の力を借りることも重要です。

遺産分割調停・審判を利用する

相続人間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。

調停は、裁判官が直ちに結論を命じる手続きではなく、調停委員を介して合意を目指す話し合いの手続きです。当事者だけでは感情的になってしまう場合にも、中立的な第三者を交えることで論点を整理しやすくなります。

状況に合った専門家を選ぶ

まとめ：早めの話し合いと客観的な情報共有が重要

兄弟間で不動産相続を円満に進めるには、感情だけで判断せず、財産内容や不動産の価格、必要な手続きについて客観的な情報を共有することが重要です。

相続問題を先送りすると、その間に次の相続が発生し、相続人や共有者が増えて権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

相続した不動産を売却する可能性がある場合は、遺産分割を決める前の段階でも、不動産会社へ査定や売却方法を相談できます。売却した場合にどの程度の金額になるのかを確認しておくことで、換価分割や代償分割を比較しやすくなります。

兄弟関係を保ちながら納得できる相続を実現するためにも、早い段階から話し合いを始め、必要に応じて専門家の支援を活用しましょう。