離婚時の持ち家はどうする？4つの選択肢を比較

離婚時の持ち家については、主に「売却する」「一方が住み続ける」「共有名義のまま保持する」「他の財産で調整する」という4つの選択肢があります。どの方法が正解かは、住宅ローンの残債、名義、子どもの生活環境、今後の収入状況によって変わります。

①持ち家を売却して現金で分ける

最も分かりやすい方法は、持ち家を売却して現金化し、住宅ローンや売却費用を差し引いた残額を分ける方法です。お互いの権利関係を整理しやすく、離婚後に住宅ローンや名義の問題を引きずりにくい点がメリットです。

一方で、売却までに時間がかかる場合や、住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、金融機関との調整が必要になることがあります。

②どちらか一方が住み続ける

子どもの学校や生活環境を変えたくない場合は、どちらか一方が住み続ける方法もあります。この場合、住み続ける側が相手に代償金を支払う、または預貯金など他の財産でバランスを取る方法が考えられます。

ただし、住宅ローンの名義変更は簡単ではありません。ローン名義人と実際に住む人が異なる場合や、連帯保証人が残る場合は、離婚後の返済リスクを十分に確認する必要があります。

③共有名義のまま保持する

すぐに売却できない場合や、子どもが一定の年齢になるまで住まいを維持したい場合、共有名義のまま保持するケースもあります。ただし、離婚後も不動産を共有し続けると、売却時期、固定資産税、修繕費、住宅ローン返済などで意見が対立しやすくなります。

④家以外の財産で調整する

一方が持ち家を取得し、もう一方が預貯金や有価証券、自動車など別の財産を多く受け取る方法です。売却せずに住まいを残せる一方、不動産の評価額と他の財産の価値をどう判断するかで意見が分かれやすい点に注意が必要です。

離婚と財産分与の基礎知識

離婚時の持ち家を考えるうえで、財産分与の基本を理解しておくことはとても大切です。財産分与は、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚にあたって分ける制度です。

財産分与の対象になるもの・ならないもの

持ち家の名義が夫または妻のどちらか一方であっても、婚姻期間中に夫婦で協力して取得した不動産であれば、財産分与の対象になる可能性があります。

財産分与の割合は原則2分の1

財産分与では、夫婦が婚姻中に築いた財産を原則として2分の1ずつ分ける考え方が基本です。収入を得ていた側だけでなく、家事や育児による貢献も夫婦共同生活への貢献として考慮されます。

名義が片方だけでも、婚姻中に取得した持ち家であれば、財産分与の対象になる可能性があります。

財産分与の請求期限は2026年4月1日以降「原則5年以内」

これまで財産分与の請求期間は、離婚から2年以内とされていました。しかし、2026年4月1日施行の民法改正により、2026年4月1日以降に離婚した場合は、原則として離婚から5年を経過するまで請求できるようになっています。

不動産の評価額は複数の視点で確認する

持ち家を財産分与するには、まず現在の不動産価値を把握する必要があります。評価方法には、不動産会社の査定、不動産鑑定士による鑑定、固定資産税評価額などがあります。

住宅ローンが残っている場合の注意点

離婚時の持ち家問題で特に注意したいのが、住宅ローンです。家の名義と住宅ローンの名義は別の問題であり、離婚したからといって住宅ローンの返済義務や連帯保証人の立場が自動的に消えるわけではありません。

アンダーローンとオーバーローンを確認する

住宅ローンの名義変更は簡単ではない

離婚後にどちらか一方が住み続ける場合、「住宅ローンの名義も変更したい」と考える方は多いですが、金融機関の審査が必要になるため、単純な名義変更は難しいのが一般的です。

対応方法としては、住み続ける人の名義で住宅ローンを借り換える、ローンを一括返済する、売却してローンを完済するなどが考えられます。ただし、借り換えには年収や勤務先、信用情報、健康状態などの審査があります。

連帯保証人・連帯債務者は自動的に外れない

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、連帯保証人や連帯債務者になっていることがあります。離婚しても、金融機関との契約上の立場は自動的には解除されません。

元配偶者が返済を滞納した場合、離婚後であっても連帯保証人や連帯債務者に請求が来る可能性があります。離婚協議の段階で、金融機関への相談や借り換えの可否を確認しておきましょう。

オーバーローンの場合は任意売却も選択肢

売却価格より住宅ローン残債のほうが多い場合、通常の売却ではローンを完済できません。このようなケースでは、金融機関と相談しながら任意売却を検討する場合があります。

任意売却は、金融機関の同意を得てローン残債を下回る価格で売却する方法です。ただし、売却後も残債が残る場合があるため、返済計画を含めて慎重に判断する必要があります。

離婚時の不動産譲渡で関係する税金

離婚時に持ち家を売却したり、財産分与として不動産を渡したりする場合、税金が関係することがあります。特に、譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税、贈与税の考え方を確認しておきましょう。

譲渡所得税：売却益や財産分与で発生する可能性

持ち家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。また、離婚に伴う財産分与として土地や建物を渡した場合も、税務上は分与した人に譲渡所得が発生することがあります。

マイホームを売却する場合は、一定の要件を満たすことで「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。ただし、配偶者など特別な関係にある人への譲渡では適用要件に注意が必要です。

登録免許税：名義変更時にかかる税金

財産分与によって不動産の名義を変更する場合、所有権移転登記が必要です。その際、原則として登録免許税がかかります。財産分与による所有権移転登記の税率は、一般的に固定資産税評価額の2％です。

不動産取得税：清算的財産分与では非課税とされる場合が多い

不動産を取得すると通常は不動産取得税がかかりますが、離婚による清算的財産分与の場合は、非課税とされるケースが多くあります。ただし、慰謝料的な性質が強い場合や、過大な財産分与と判断される場合は扱いが変わる可能性があります。

贈与税：通常はかからないが、過大な財産分与には注意

離婚により相手方から財産を受け取った場合、通常は贈与税はかかりません。これは、贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障として考えられるためです。

ただし、財産分与の額が過大である場合や、税金逃れを目的とした偽装離婚と判断される場合は、贈与税が課税される可能性があります。

専門家に相談するメリット

離婚時の持ち家問題は、不動産・法律・税金・住宅ローンが複雑に絡みます。一人で判断しようとすると、見落としや思い込みによって後悔につながることがあります。

福岡・佐賀エリアならハウスマーケットへ

福岡・佐賀エリアで離婚に伴う持ち家の売却や査定についてお悩みの方は、ハウスマーケットへご相談ください。不動産の現在価値を把握することで、売却するべきか、住み続けるべきか、財産分与をどう考えるべきかを整理しやすくなります。

まずは無料査定で、持ち家の現在価値を確認することから始めましょう。

よくある質問（Q&A）

Q1. 離婚前に家を売却することはできますか？

A. 夫婦双方の同意があれば、離婚前でも売却できます。売却して現金化しておくことで、財産分与を進めやすくなるケースもあります。ただし、共有名義の場合や住宅ローンが残っている場合は、名義人・金融機関との調整が必要です。

Q2. 住宅ローンの残債が多く、売却しても完済できない場合はどうすればいいですか？

A. 任意売却を検討する方法があります。ただし、任意売却には金融機関の同意が必要で、売却後も残債が残る場合があります。早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

Q3. 元配偶者が住宅ローンを払い続けてくれるか不安です。

A. 離婚協議書や公正証書で取り決めを残すことが大切です。ただし、夫婦間の取り決めだけでは金融機関との契約上の返済義務が変わるわけではありません。可能であれば借り換えや売却によって、ローン関係を整理することも検討しましょう。

Q4. 財産分与で家をもらった場合、贈与税はかかりますか？

A. 通常の財産分与であれば、原則として贈与税はかかりません。ただし、財産分与の額が過大な場合や、税金を逃れる目的の偽装離婚と判断された場合は、贈与税が課税される可能性があります。

Q5. 離婚後、元配偶者が住んでいる家の固定資産税は誰が払うのですか？

A. 原則として、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されます。ただし、離婚後の実際の負担については、夫婦間で別途取り決めることもあります。トラブル防止のため、誰がいつまで負担するのかを書面に残しておきましょう。

まとめ：持ち家の状況を整理して、後悔のない判断を

離婚時の持ち家は、売却する、一方が住み続ける、共有名義のまま保持する、他の財産で調整するなど、複数の選択肢があります。どの方法にもメリット・デメリットがあるため、家の価値や住宅ローン残債、名義、子どもの生活環境、離婚後の収入状況を整理したうえで判断することが大切です。

特に住宅ローンが残っている場合は、名義変更や連帯保証人、オーバーローンなどの問題が関係します。離婚後にトラブルを残さないためにも、早い段階で不動産会社、弁護士、税理士、司法書士などの専門家へ相談しましょう。

大切なのは、感情だけで決めず、持ち家の現在価値と住宅ローンの状況を正確に把握することです。まずは無料査定などを活用し、現実的な選択肢を整理してみてください。