認知症だと家は売れない？「意思能力」と売却の関係

親が認知症と診断されたからといって、その時点で直ちに不動産を売却できなくなるわけではありません。

不動産売買で重要になるのは、診断名だけではなく、本人が売買契約の内容や、その契約によって生じる結果を理解・判断できるかという点です。

売買契約の有効性に関わる「意思能力」とは

民法第3条の2では、契約などの法律行為をした時点で本人に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効とされています。簡単にいうと、「契約の内容や結果を理解できない状態で結んだ契約は、効力が認められない」ということです。

そのため、不動産売買では「認知症という診断を受けているか」だけで機械的に判断するのではなく、売却する不動産や売却価格、代金の受け取り、売却後にその家を手放すことなどを本人が理解して判断できるかが重要になります。

子どもが親名義の家を勝手に売却することはできない

「介護費用に使うのだから、子どもが代わりに売っても問題ないのでは」と考えてしまうかもしれません。しかし、親名義の不動産を、所有者ではない子どもが当然に売却できるわけではありません。

本人に意思能力がないにもかかわらず、本人が作成したように見せかけて委任状を作るなど、不適切な方法で取引を進めることは避けなければなりません。

本人による契約が難しいと考えられる場合は、自己判断で取引を進めるのではなく、利用できる制度を確認することが大切です。

認知症に備えて不動産を管理・売却するための3つの制度

認知症が関係する不動産の管理・売却で検討される代表的な仕組みには、「家族信託（民事信託）」「任意後見制度」「法定後見制度」があります。

ただし、「軽度ならこの制度、重度ならこの制度」と診断名だけで選べるものではありません。特に家族信託や任意後見契約は、本人が契約内容を理解して有効に契約できる段階で準備することが重要です。

本人が契約できるうちに検討する「家族信託」

家族信託は、親などの「委託者」が、信頼できる家族などの「受託者」に財産を託し、定めた目的に従って管理・処分してもらう仕組みです。

例えば、信託契約の内容に不動産を管理・処分する権限を適切に定めておけば、その後に親の判断能力が低下した場合でも、受託者が信託契約に基づいて不動産の売却を進められる場合があります。

将来の判断能力低下に備える「任意後見制度」

任意後見制度は、本人が十分な判断能力を有するうちに、将来判断能力が不十分になった場合に支援してもらう人や、その人に任せる事務の内容をあらかじめ決めておく制度です。

任意後見契約は公正証書で締結します。その後、本人の判断能力が不十分になった段階で、家庭裁判所が「任意後見監督人」を選任すると任意後見契約の効力が生じます。

1. ▪ 本人が支援してもらいたい人をあらかじめ選べる
2. ▪ 代理してもらう事務の範囲を事前に決めておける
3. ▪ 契約発効後は任意後見監督人が任意後見人の事務を監督する

不動産売却を任せたい場合は、不動産に関する代理権が契約内容に含まれているかを事前に確認しておく必要があります。

判断能力が不十分になった後に利用する「法定後見制度」

本人の判断能力がすでに不十分で、本人による不動産売買が難しく、家族信託などの準備もしていない場合には、法定後見制度の利用を検討することになります。

法定後見制度は本人の判断能力の程度に応じて、次の3つに分けられています。

どの類型になるかは単純に認知症の「軽度・重度」だけで決まるものではなく、家庭裁判所が本人の判断能力などを踏まえて判断します。

法定後見制度を利用して不動産を売却する流れと注意点

本人による売買が難しく法定後見制度を利用する場合は、まず家庭裁判所への申立てを行い、本人の状態に応じた後見人等を選任してもらう必要があります。

家庭裁判所への申立てから売却までの基本的な流れ

実際の手続きは本人の状態や不動産の状況などによって異なりますが、法定後見制度を利用した売却はおおむね次のような流れで進めます。

1. 1. 家庭裁判所へ申立て
   診断書や本人の財産に関する資料など、必要書類を準備して申立てを行います。
2. 2. 後見人等の選任
   家庭裁判所による審理を経て、本人の状態に応じた後見人・保佐人・補助人が選任されます。
3. 3.不動産の査定・売却条件の検討
   不動産会社へ査定を依頼し、売却の必要性や価格、売却後の資金計画などを整理します。
4. 4. 居住用不動産の場合は家庭裁判所へ処分許可を申立て
   売却の必要性を示す資料や査定書などを用意して許可を求めます。
5. 5. 売買契約・決済・引き渡し
   必要な権限や許可を確認したうえで契約を進め、残代金の受領や所有権移転登記、引き渡しを行います。

具体的な契約と許可申立ての順序・契約条件については案件によって調整が必要になるため、担当する司法書士・弁護士や不動産会社、家庭裁判所へ事前に確認しましょう。

親が以前住んでいた家も「居住用不動産」に該当する場合がある

後見人等が本人の「居住用不動産」を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

ここでいう居住用不動産は、現在本人が住んでいる自宅だけとは限りません。裁判所では、本人が施設や病院に入所して現在は住んでいなくても、将来戻る可能性がある住宅や、入所前に本人が住んでいた住宅なども含まれると案内しています。

手続きにかかる期間はケースによって異なる

裁判所では、申立てから審判まではおおむね1か月〜2か月程度と案内しています。ただし、鑑定が必要となる場合は、さらに期間を要します。

さらに不動産を売却する場合は、不動産査定、買主探し、居住用不動産の処分許可などにも時間が必要です。そのため、施設への入居費用などで売却を急いでいる場合ほど、早い段階から相談を始めることが大切です。

不動産を売却しただけでは後見が自動的に終了するわけではない

法定後見制度は、「不動産を売るためだけに一時的に後見人をつけて、売却後すぐに終了する」という制度ではありません。

少なくとも後見については、売却という目的が終わったことだけを理由に当然に終了するものではなく、本人の判断能力が回復して後見開始の審判が取り消された場合や本人が亡くなった場合などに終了します。

後悔しないために売却前に確認したい3つのポイント

認知症が関係する不動産売却では、法的な手続きだけでなく、売却後の税金や資金計画、売却方法、家族間の情報共有も重要です。

1. 売却後に残るお金と税金を確認する

土地や建物を売却して譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得に対する税金を確認する必要があります。

譲渡所得は、単純に「売却価格＝利益」として計算するわけではありません。基本的には、売却による収入金額から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。

本人が住んでいたマイホームを売却する場合には、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できる場合があります。

施設入居後に以前住んでいた家を売却する場合でも、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。例えば、以前住んでいたマイホームの場合は、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。そのほかにも要件があるため、実際に利用できるかは税務署や税理士へ確認しましょう。

2. 急いで現金化したい場合は「買取」も比較する

施設入居費などの事情で売却を急いでいる場合は、一般的な「仲介」だけでなく、不動産会社が買主となる「買取」を比較する方法があります。

買取は売却までの期間を短縮しやすい一方、買取価格は物件の状態や立地、再販売に必要な費用などによって異なります。

「できるだけ高く売りたいのか」「施設費用などのために早く現金化したいのか」を整理し、仲介と買取の査定結果を比較して判断するとよいでしょう。

3. 兄弟姉妹とも売却の目的や資金管理を共有する

親名義の財産は、あくまで親本人の財産です。そのため、売却代金についても子どもの財産になるわけではなく、本人のために適切に管理する必要があります。

また、法的に兄弟姉妹全員の同意が必要となる場面ばかりではありませんが、将来の相続を考えると、可能な範囲で家族間に情報共有しておくことがトラブル防止につながります。

なお、不動産そのものが親と子、兄弟などの共有名義になっている場合、不動産全体を売却するには各共有者の持分について手続きが必要です。名義を登記事項証明書などで早めに確認しておきましょう。

まとめ：認知症が関係する不動産売却は早めに専門家へ相談しよう

親が認知症になった場合でも、直ちに実家などの不動産を売却できなくなるわけではありません。まず確認したいのは、本人が不動産売買について意思能力を有しているかどうかです。

本人が契約内容を理解・判断できる段階であれば、本人自身による売却や、将来に備えた家族信託・任意後見などを検討できる可能性があります。一方、すでに判断能力が不十分な場合には、本人の状態に応じて法定後見制度の利用を検討します。

特に本人が住んでいた不動産を後見人等が売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。施設への入居が決まってから慌てて手続きを始めると、希望する時期までに現金化できない可能性もあるため、早めに準備することが大切です。

大切なのは、「認知症だから売れない」と決めつけず、現在の本人の状態と不動産の名義、利用できる制度を一つずつ確認することです。

法的な手続きについては司法書士や弁護士などへ相談しながら、不動産会社にも早めに査定を依頼しておくと、必要な介護費用や施設入居費用を含めた今後の資金計画を立てやすくなります。