建売住宅は建つ前でも購入できる？契約から引き渡しまでの流れ

建売住宅は、建物が完成する前から販売が始まり、図面や仕様書などを確認したうえで売買契約を結ぶことがあります。完成前の建売住宅を購入すること自体は、珍しいことではありません。

ただし、工事が始まる前であれば、いつでも契約できるわけではありません。宅地建物取引業者が建築工事の完了前に物件を販売する場合、原則として、建築確認など必要な手続きが完了した後でなければ広告や売買契約を行えません。

申し込みから引き渡しまでの一般的な流れ

未完成の建売住宅は、売買契約から引き渡しまで数か月かかることがあります。工事の進捗や住宅ローンの手続きもあるため、全体の流れを把握しておきましょう。

上記は一般的な流れであり、申し込みと住宅ローン事前審査の順番や、契約から完成までの期間は物件によって異なります。賃貸住宅に住んでいる場合は、完成予定日だけを前提に退去日を決めず、引き渡し時期が確定してから調整すると安心です。

契約時に必要なお金と住宅ローンの注意点

一般的な住宅ローンは、建物が完成し、買主へ引き渡されるタイミングで融資が実行されます。そのため、売買契約時に支払う手付金などは、原則として融資実行前に準備する必要があります。

自己都合のキャンセルでは手付金が戻らないことがある

売買契約を結んだ後に買主の都合で契約をやめる場合、契約の進み具合によっては、支払った手付金を放棄して解除する「手付解除」が認められることがあります。ただし、相手方がすでに契約の履行に着手したと判断される場合は、手付金の放棄だけでは解除できず、違約金が発生する可能性があります。何が「履行への着手」に当たるかは取引状況によって異なるため、解除を検討する場合は早めに不動産会社へ確認しましょう。

一方、契約書に「住宅ローン特約」があり、定められた条件や期限に従って住宅ローンが承認されなかった場合は、違約金を負担せずに契約を解除し、手付金の返還を受けられることがあります。住宅ローン特約とは、予定していた住宅ローンを利用できなかった場合に備える契約上の取り決めです。利用する金融機関、借入予定額、申込期限、解除期限などを契約前に確認しましょう。

建売住宅を建つ前に購入する4つのメリット

完成前の建売住宅は実物を確認できない反面、早い段階で検討するからこそ得られるメリットもあります。ただし、すべての物件に当てはまるわけではないため、売主や不動産会社へ確認しながら判断しましょう。

1. 希望条件に近い区画を選びやすい

複数棟が販売される分譲地では、販売開始直後であれば、完成後よりも多くの区画から比較できる可能性があります。

ただし、一般的に人気が高いとされる区画が、必ずしもご家族にとって最適とは限りません。価格や間取り、プライバシー、車の出し入れなども含めて比較しましょう。

2. 壁紙や設備などを選べる可能性がある

工事の進捗や売主の販売方針によっては、壁紙や床材、建具、設備の色などを選べる場合があります。

変更できる内容は口頭だけで判断せず、項目・商品・色・費用・完成予定への影響を書面で確認しましょう。

3. 建築中の施工状況を確認できる

完成後には壁や床で見えなくなる基礎、柱、梁、断熱材などを、工事中に確認できることもメリットです。

工事現場には転落や工具、資材などの危険があります。現場を見学するときは、必ず売主や施工会社の許可を得て、担当者の案内に従いましょう。

4. 入居までの準備期間を確保しやすい

未完成物件は、契約から引き渡しまでに時間があるため、住宅ローンや引越し、家具・家電、火災保険などを比較検討しやすくなります。

建つ前に購入するデメリットと後悔を防ぐ対策

完成前の建売住宅では、実際の室内や窓からの眺め、日当たりなどを確認してから契約することができません。完成後のイメージ違いや工期の遅れなど、未完成物件ならではのリスクを理解しておきましょう。

完成後の広さや雰囲気を確認できない

図面に記載された畳数だけでは、家具を置いた後の広さや生活動線、天井の高さによる開放感まで正確に把握するのは難しいものです。

日当たり・眺望・風通しを確認しにくい

土地の状態だけを見ても、完成後に窓から何が見えるか、隣家からどの程度視線が入るか、室内まで日が差し込むかを正確に判断するのは困難です。

配置図・立面図・平面図を確認し、隣接する建物との距離や高さ、窓の位置関係をチェックしましょう。現地には平日・休日、朝・昼・夜など時間帯を変えて足を運ぶことも大切です。

工事の遅れで引き渡しが延期される可能性がある

天候、自然災害、資材の納入、人員の確保などによって工事が遅れ、完成日や引き渡し日が変更される可能性があります。

契約書では、完成予定日と引き渡し予定日だけでなく、遅延した場合の取り扱い、契約を解除できる条件、損害が生じた場合の対応も確認しましょう。

完成後に図面・仕様と異なる箇所が見つかることがある

完成後に、設備や仕上げが契約時の図面・仕様書と異なっていたり、傷や建具の不具合が見つかったりする可能性があります。

引き渡し前の内覧では、契約時の図面や仕様書を持参し、相違点や不具合を記録しましょう。補修が必要な場合は、補修内容と完了予定日を書面に残し、可能であれば引き渡し前に再確認します。

新築住宅の重要な部分には10年間の責任が定められている

新築住宅では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、売主は、基礎・柱・梁など建物の強度に関わる部分と、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間、契約不適合責任を負います。

また、新築住宅を販売する宅地建物取引業者には、万が一、重大な不具合が見つかったときの補修費用などに備え、保証金を法務局へ預ける「供託」または住宅瑕疵担保責任保険への加入が義務づけられています。

契約前に確認したいチェックポイント

未完成の建売住宅では、完成した建物の代わりに、図面・仕様書・契約書などを基に購入を判断します。分からない項目を残したまま契約せず、以下のポイントを確認しましょう。

売主の倒産などに備える「手付金等の保全措置」を確認する

宅地建物取引業者が自ら売主となる未完成物件では、受け取る手付金等が一定額を超える場合、売主は、倒産などが起きても買主へ手付金等を返還できるよう、銀行などによる保証や保険を用意してから受領しなければなりません。これを「手付金等の保全措置」といいます。

未完成物件では、手付金等が売買代金の5％以下かつ1,000万円以下の場合など、保全措置が不要となるケースもあります。保全措置の対象かどうか、対象となる場合は保証証書などが交付されるかを確認しましょう。

図面・仕様書を細かく確認する

広告の間取り図だけでは、窓の高さ、天井高、収納の内部、コンセント、屋外設備などを十分に確認できない場合があります。

変更・追加の約束は必ず書面に残す

「この設備はサービスします」「コンセントを追加できます」と口頭で説明を受けても、契約書や確認書に記載されていなければ、完成後に認識の違いが生じる可能性があります。

変更する商品や施工箇所、数量、費用、支払時期、完成予定日への影響を明記した書面を受け取りましょう。図面も変更後の内容へ差し替えてもらうと安心です。

第三者による住宅診断も検討する

施工状態を自分たちだけで判断することが不安な場合は、建築士などの専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を利用する方法もあります。

工事中の検査や完成時の内覧同行に対応しているサービスもあります。ただし、売主や施工会社の承諾が必要になる場合があるため、契約前に第三者の同行・検査が可能か確認しましょう。

まとめ：完成前だからこそ図面・仕様・契約条件を確認しよう