まず結論！住宅ローンが残っていても家の売却は可能

住宅ローンの返済途中であっても、家の売却自体は可能です。実際の不動産売却でも、住宅ローンが残っている状態で売却を進めるケースは珍しくありません。

ただし、売却するためには、原則として引き渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが必要です。

売却の鍵を握る「抵当権」とは？

抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が土地や建物に設定する権利のことです。簡単に言えば、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売などにより回収できるようにするための担保権です。

買主にとって、抵当権が付いたままの不動産を購入することは大きなリスクになります。そのため、通常の売買では、決済・引き渡し時に売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消したうえで所有権を移転します。

まず確認したい「ローン残債」と「家の売却相場」

住宅ローンが残っている家を売却する場合、最初に確認すべきなのは「住宅ローンの残債」と「家がいくらで売れそうか」です。この2つを把握することで、売却代金でローンを完済できるかどうかを判断できます。

アンダーローンとオーバーローンの違い

売却価格とローン残債を比べると、「アンダーローン」か「オーバーローン」かが分かります。この違いによって、売却の進め方や必要な対策が変わります。

【ケース別】住宅ローン残債ありの家の売却方法

住宅ローンが残っている家の売却では、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が変わります。それぞれの進め方を確認しておきましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンを完済できるため、一般的な売却手続きで進めやすいケースです。売却代金からローン残債や諸費用を差し引いた金額が手元に残る可能性があります。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。そのため、不足分をどう補うかを事前に検討する必要があります。

【理由別】離婚・転勤・住み替えで売却する場合の注意点

住宅ローンが残っている家の売却は、売却理由によって注意点が変わります。特に離婚や転勤、住み替えを伴う場合は、名義や資金計画を慎重に確認しましょう。

離婚で家を売る場合

離婚に伴う売却では、不動産の名義、住宅ローンの契約者、連帯保証人の有無、財産分与の考え方を整理する必要があります。共有名義の場合、原則として名義人全員の同意がなければ売却は進められません。

• ▪ 不動産の名義人を確認する
• ▪ 住宅ローンの契約者・連帯保証人を確認する
• ▪ 売却益や売却損をどう扱うか話し合う
• ▪ 必要に応じて弁護士や税理士にも相談する

転勤・住み替えで売る場合

住み替えを伴う場合は、今の家を先に売る「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」のどちらで進めるかが重要です。資金計画を安定させやすいのは売り先行ですが、仮住まいが必要になる可能性もあります。

売却にかかる費用と税金

家を売却する際は、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、ローン一括返済手数料などがかかる場合があります。

利益が出た場合は譲渡所得税に注意

家を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。ただし、マイホームの売却では、条件を満たすことで税負担を軽減できる特例があります。

信頼できる不動産会社の選び方

住宅ローンが残っている家の売却では、価格査定だけでなく、残債確認、抵当権抹消、住み替えの資金計画など、複数の手続きを同時に考える必要があります。そのため、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

ハウスマーケットでは地域に合わせた売却をサポート

ハウスマーケットでは、大野城市・春日市・筑紫野市・太宰府市・糟屋郡・鳥栖市・三養基郡など、福岡・佐賀エリアの不動産売却をサポートしています。

住宅ローンが残っている家の売却は、状況によって進め方が変わります。まずは現在のローン残債と売却相場を確認し、無理のない売却計画を立てることが大切です。

まとめ：不安なときこそ早めに専門家へ相談を

住宅ローンが残っていても、家の売却は可能です。ただし、通常は引き渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

まずは、住宅ローンの残債と家の売却相場を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを把握しましょう。アンダーローンであれば比較的スムーズに売却しやすく、オーバーローンの場合でも、自己資金での補填や住み替えローン、任意売却などの選択肢があります。

大切なのは、売却を急いで判断するのではなく、ローン残債・売却価格・諸費用・税金を含めて総合的に考えることです。不安がある場合は、早めに不動産会社や金融機関へ相談し、現実的な売却計画を立てていきましょう。