初めて不動産を売却する際、「何から始めればいいのか全くわからない」と不安に感じる方は少なくありません。
特に、大切な資産である不動産の取引は金額が大きいため、「損をしたくない」「手続きで失敗したくない」という気持ちが強くなるのは当然のことです。

この記事では、そんな不動産売却初心者の方向けに、売却の準備から完了後の手続きまで、全てのステップを分かりやすく解説します。
全体像を把握できる図解や、各ステップで「やること」が明確になるリストも用意しました。
専門用語はできるだけ避け、どなたでも安心して読み進められるように構成していますので、ぜひ最後までご覧ください。

【図解】不動産売却の全手順と期間が一目でわかる！やることリスト

不動産売却は、一般的に8つのステップで進みます。
まずは全体像を把握するために、売却の流れと各ステップにかかる期間の目安、そして主な登場人物の役割を見ていきましょう。

不動産売却の基本8ステップ｜後悔しないための完全手順

それでは、ここから不動産売却の具体的な手順を一つずつ詳しく解説していきます。
各ステップで初心者がつまずきやすいポイントや注意点も盛り込んでいます。
この流れに沿って進めれば、初めての方でも安心して売却手続きを進めることができるでしょう。

ステップ1:準備・情報収集｜売却成功はここから始まる

本格的な売却活動に入る前の「準備」が、その後の成否を大きく左右します。
焦って動き出す前に、まずはご自身の状況を整理し、必要な情報を集めることから始めましょう。
この段階でしっかりと準備をしておくことで、後の手続きが驚くほどスムーズになります。

売却目的とスケジュールの明確化

はじめに、「なぜ不動産を売却するのか」という目的をはっきりさせましょう。
目的によって、価格設定や売却戦略が変わってくるためです。

• 住み替えのため: 新居の購入と並行して進める必要があり、売却と購入のタイミング調整が重要です。
• 相続した実家を売却: 相続人全員の同意が必要で、税金の特例なども関わってきます。
• 資産整理・現金化: 急いで現金が必要なのか、時間をかけてでも高く売りたいのかで戦略が変わります。

目的が明確になったら、「いつまでに売りたいか」という具体的なスケジュールを立てることが大切です。

必要書類の確認と準備リスト

不動産売却では、さまざまな書類が必要になります。
直前になって慌てないよう、事前に手元にあるか確認し、なければ早めに取得しておきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、まず金融機関に連絡して正確な残債額を確認しましょう。
売却して得たお金でローンを完済できるのが理想ですが、もし売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態でも売却は可能です。
ただし、不足分を自己資金で補う必要があるため、早めに資金計画を立てることが重要です。

ステップ2:相場調査と査定依頼｜「いくらで売れる?」を知る

準備が整ったら、次にご自身の不動産が「いくらで売れそうか」という相場を把握します。
相場を知ることで、不動産会社が提示する査定価格が妥当かどうかを判断する基準になります。

相場を調べるには、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」や、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」などのサイトが参考になります。
しかし、より正確な価格を知るためには、プロである不動産会社に「査定」を依頼するのが一般的です。

査定は無料で依頼でき、複数の不動産会社にまとめて依頼できる「一括査定サイト」を利用すると効率的です。
3社～5社程度に依頼し、提示された査定額やその根拠を比較検討しましょう。

ステップ3:不動産会社選びと媒介契約｜信頼できるパートナーを見つける

不動産売却が成功するかどうかは、パートナーとなる不動産会社選びで決まると言っても過言ではありません。
査定額の高さだけで選ぶのではなく、担当者の知識や人柄、そして何より「どのように売ってくれるのか」という販売戦略をしっかりと確認しましょう。
信頼できるパートナーを見つけることが、安心して売却を進めるための鍵となります。

媒介契約3種(一般・専任・専属専任)の違いと選び方

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
ご自身の状況に合わせて最適な契約を選びましょう。

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ステップ4:売却活動の開始｜内覧対応と交渉のコツ

媒介契約を結ぶと、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。
不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった広告活動を行い、購入希望者を探します。
売主として最も重要な役割は、購入希望者が物件を見に来る「内覧」への対応です。

内覧は、物件の第一印象を決める大切な機会です。
以下のポイントを参考に、しっかりと準備しましょう。

• ✓清掃と整理整頓: 水回りや玄関を中心に、隅々まで清潔に保ちましょう。
• ✓明るさと換気: 事前に窓を開けて空気を入れ替え、照明は全てつけて明るい空間を演出します。
• ✓臭い対策: ペットやタバコの臭いは印象を大きく左右します。消臭対策を徹底しましょう。
• ✓丁寧な対応: 質問には正直に、そして物件の魅力(住み心地、周辺環境など)を積極的に伝えましょう。

購入希望者から購入の申し込みがあると、価格や引き渡し時期などの条件交渉が始まります。
不動産会社の担当者とよく相談しながら、冷静に対応しましょう。

ステップ5:売買契約の締結｜重要事項説明を徹底理解

買主との条件交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。
売買契約は法的な拘束力を持ち、一度結ぶと簡単に解除できないため、内容を十分に理解することが非常に重要です。

契約当日は、不動産会社の事務所などで、売主・買主・不動産会社の担当者が集まります。
契約に先立ち、宅地建物取引士から物件に関する重要な事柄を説明される「重要事項説明」が行われます。
専門的な内容も含まれますが、分からない点は遠慮せずにその場で質問し、全て納得した上で署名・押印しましょう。

契約締結後、買主から売買代金の一部である「手付金」を受け取ります。

ステップ6:決済・引き渡し準備｜スムーズな取引のための事前準備

売買契約を締結したら、決済日に向けて様々な準備を進めます。
この期間は通常、契約から1ヶ月程度です。準備を怠ると決済日に手続きが滞る恐れがあるため、計画的に進めましょう。

住宅ローンの完済手続き

住宅ローンが残っている場合は、決済日に合わせてローンを完済する手続きを進めます。
金融機関に連絡し、完済日と完済額を確定させ、抵当権抹消に必要な書類の準備を依頼しましょう。

引っ越しの準備

引き渡し日までに物件を空にする必要があります。
引っ越し業者の手配、不用品の処分、公共料金の解約手続きなど、計画的に進めましょう。
特に繁忙期(3月〜4月)は引っ越し業者の予約が取りにくいため、早めの手配が重要です。

各種書類の最終確認

決済日に必要な書類に不備がないか、最終確認を行います。
特に印鑑証明書や住民票には有効期限があるため、取得時期に注意しましょう。(一般的に3ヶ月以内のものが必要)
不動産会社や司法書士から指示された書類は、全て揃えておくことが大切です。

ステップ7:決済・物件引き渡し｜当日の流れをシミュレーション

売買契約で定めた日時に、残代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。これを「決済」と呼びます。
決済当日は、金融機関に売主・買主・不動産会社・司法書士が集まり、手続きを進めるのが一般的です。
当日の流れを事前に把握しておくと、安心して臨めるでしょう。

決済が無事に完了すれば、不動産売却の取引は終了です。
買主へ物件の鍵を渡し、所有権が正式に移転します。長い手続きを経て、ようやく売却代金を手にすることができます。

ステップ8:確定申告｜売却後の税金手続きを忘れずに

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、売却した年の翌年に「確定申告」を行い、税金を納める必要があります。
確定申告の期間は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。

たとえ利益が出ずに損失が出た場合でも、特定の条件を満たせば税金の還付を受けられる特例制度があるため、確定申告をした方が有利になるケースもあります。
手続きが複雑で不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。

不動産売却にかかる費用と税金はいくら?手取り額の計算方法

不動産売却では、売却価格がそのまま手元に入ってくるわけではありません。
仲介手数料などの「諸費用」や、利益が出た場合の「税金」が差し引かれます。
一般的に、諸費用と税金の合計額は売却価格の4%～6%程度が目安とされています。
事前にどのような費用がかかるのかを把握し、「手取り額」がいくらになるのかを計算しておくことが大切です。

売却時にかかる諸費用一覧(仲介手数料・印紙税など)

売却の際に必ずかかる費用や、状況に応じて発生する費用の主なものは以下の通りです。

売却益にかかる税金「譲渡所得税」の仕組みと計算方法

不動産を売却して得た利益(譲渡所得)には、所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

ここで重要なのが、不動産の所有期間によって税率が大きく変わる「5年ルール」です。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

知らないと損！税金を抑えるための特例・控除制度

不動産売却にかかる税金は、様々な特例や控除制度を活用することで負担を軽減できる場合があります。
代表的な制度を知っておきましょう。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除:
  居住用の不動産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
• 相続空き家の3,000万円特別控除:
  相続した家が一定の要件を満たす空き家である場合に適用できる控除制度です。

これらの制度には細かい適用要件があるため、ご自身が対象になるか不動産会社や税理士に確認することをおすすめします。

【ケース別】不動産売却の手順と注意点

ここまで一般的な不動産売却の流れを解説してきましたが、売却する不動産の種類によっては特有の手続きや注意点が存在します。
ここでは、特に相談の多い「相続した不動産」の売却について解説します。

相続した不動産(実家など)を売却する場合

親から相続した実家などを売却する際には、通常の売却手順に加えて以下の手続きが必要になります。

1. 1.遺言書の確認: まずは故人の遺言書がないかを確認します。
2. 2.相続人の確定: 戸籍謄本を取り寄せ、誰が法的な相続人であるかを確定させます。
3. 3.遺産分割協議: 相続人全員で、誰が不動産を相続するのか、または売却して代金を分けるのかなどを話し合います。話し合った内容は「遺産分割協議書」として書面に残します。
4. 4.相続登記: 不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続きです。この手続きが完了しないと、不動産を売却することはできません。

相続が絡む不動産売却は、法律や税金の問題が複雑になりがちです。
相続人同士でのトラブルを避けるためにも、司法書士や税理士などの専門家に相談しながら進めるのが安心です。

不動産売却でよくある質問 Q&A

最後に、不動産売却を検討している方からよく寄せられる質問にお答えします。

Q. 売却方法は「仲介」と「買取」どちらがいい?

A. 売主様の状況や優先順位によって最適な方法は異なります。
「仲介」と「買取」の主な違いは以下の通りです。

「買取」は、不動産会社が直接物件を買い取るため、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。
一方で、不動産会社は再販を目的として買い取るため、価格は市場価格より低くなります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の希望に合った方法を選びましょう。

まとめ:不動産売却は信頼できるパートナーと計画的に進めることが成功の鍵

不動産売却は、多くの人にとって一生に何度も経験することのない大きなイベントです。
手続きが複雑で、専門的な知識も求められるため、不安を感じるのは当然のことです。

しかし、今回解説したように、全体の流れを把握し、一つ一つのステップを計画的に進めていけば、決して難しいものではありません。
そして何よりも重要なのは、売主の立場に立って親身にサポートしてくれる、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

この記事が、あなたの不動産売却という大きな決断の一助となれば幸いです。
まずは第一歩として、お持ちの不動産がいくらで売れるのか、無料査定を依頼してみてはいかがでしょうか。