空き家になった実家、最初にやるべき3つのこと

空き家になった実家をどうするか考えるとき、いきなり「売るか、残すか」を決めようとすると、判断を誤りやすくなります。まずは、権利関係・建物の状態・家族の意向を整理することが大切です。

空き家問題の最初の一歩は、感情だけで判断せず、客観的な情報を集めることです。

1. 相続人・名義人・権利関係を確認する

まず確認したいのは、実家の所有者が誰になっているかです。親名義だと思っていたら、実際には祖父母名義のままだったというケースもあります。名義が整理されていないと、売却や解体、賃貸などの手続きを進めにくくなります。

また、相続人が複数いる場合は、原則として相続人全員の合意が必要になる場面があります。後からトラブルにならないよう、戸籍謄本や登記事項証明書を確認し、早い段階で権利関係を整理しておきましょう。

2. 建物の状態・固定資産税・市場価値を確認する

次に、実家の現在の状態を確認します。雨漏り、シロアリ被害、外壁や屋根の劣化、庭木の越境、残置物の量などは、売却価格や活用方法に大きく影響します。

固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認すれば、毎年どのくらいの維持費がかかっているかも分かります。さらに、不動産会社に査定を依頼することで、売却できそうな価格帯や、古家付きで売るべきか、更地にすべきかの判断材料になります。

3. 家族・親族で今後の意向を話し合う

空き家になった実家は、不動産であると同時に、家族の思い出が残る場所でもあります。そのため、売却・解体・賃貸・維持管理などの判断では、感情面のすれ違いが起こりやすくなります。

一人だけで判断せず、相続人や関係する家族と早めに話し合うことが重要です。話し合いでは、「誰が管理するのか」「費用を誰が負担するのか」「いつまでに方針を決めるのか」まで具体的に決めておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

放置は危険！空き家の実家が招く5つのリスク

空き家の実家は、使っていなくても所有者または管理者には、空き家を適切に管理する責任があります。放置期間が長くなるほど、建物は劣化し、費用負担や近隣トラブルのリスクも高まります。

リスク1：固定資産税が増える可能性がある

住宅が建っている土地には、固定資産税の住宅用地特例が適用され、課税標準が軽減されています。小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1、一般住宅用地では3分の1に軽減されます。

しかし、適切に管理されていない空き家が「特定空家等」や「管理不全空家等」と判断され、市区町村から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。その結果、土地の固定資産税負担が大きく増える場合があります。

リスク2：老朽化が進み、倒壊や損害賠償につながる

人が住まなくなった家は、換気や清掃が行われず、想像以上に早く劣化します。屋根や外壁、雨どい、基礎部分などが傷むと、台風や地震の際に破損・倒壊する恐れがあります。

万が一、瓦や外壁材が落下して通行人や近隣住宅に被害を与えた場合、所有者が責任を問われる可能性もあります。

リスク3：火災・放火のリスクが高まる

空き家は人の目が届きにくく、放火や不審火のリスクが高まります。庭に枯れ葉やゴミがたまっていると、火が燃え広がりやすくなります。

火災は自分の家だけでなく、隣家や周辺地域にも被害を及ぼす可能性があります。最低限の清掃や草木の管理、防犯対策は欠かせません。

リスク4：不法侵入・不法投棄・犯罪利用の恐れがある

空き家であることが外から分かる状態になると、不法侵入や不法投棄の対象になりやすくなります。郵便物がたまっている、雨戸が閉めっぱなし、庭が荒れているといった状態は、空き家であることを周囲に知らせてしまいます。

一度不法投棄されると、処分費用は所有者側の負担になることもあります。防犯面でも早めの対策が必要です。

リスク5：庭木・害虫・景観悪化で近隣トラブルになる

庭木が隣地へ越境したり、雑草が伸び放題になったりすると、近隣から苦情が入ることがあります。また、ネズミやハチ、シロアリなどの害虫・害獣が発生すると、周辺住宅にも影響を及ぼす可能性があります。

近隣トラブルがある物件は、売却時にもマイナス印象になりやすいため、放置せず早めに対処しましょう。

売る？貸す？残す？空き家の実家を活用・処分する7つの方法

空き家になった実家の選択肢は、売却だけではありません。物件の状態、立地、家族の希望、資金面によって、適した方法は変わります。

1. 売却する

管理の負担をなくし、固定資産税や修繕費の支払いから解放されたい場合は、売却が最も現実的な選択肢です。古家付き土地として売る方法、更地にして売る方法、必要に応じて修繕して売る方法などがあります。

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」の対象となり、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円となります。

2. 賃貸に出す

実家を残しながら活用したい場合は、賃貸に出す方法があります。家賃収入を得られる可能性がある一方で、入居者募集、修繕、管理、空室リスクなども考える必要があります。

築年数が古い家では、貸し出す前に水回りや床、壁、設備の修繕が必要になることもあります。初期投資に対して十分な家賃収入が見込めるか、事前に収支を確認しましょう。

3. 自己利用・別荘利用する

将来的に自分や家族が住む可能性がある場合、すぐに売却せず、自己利用や別荘利用として残す選択肢もあります。思い出の場所を手放さずに済む点は大きなメリットです。

ただし、利用頻度が低い場合でも、固定資産税、火災保険、修繕費、草木の管理費などはかかります。残す場合は、年間維持費を把握したうえで判断しましょう。

4. 空き家管理サービスを使う

遠方に住んでいて定期的な管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も検討できます。換気、通水、郵便物の確認、庭木の確認、外観チェックなどを代行してもらえるサービスです。

ただし、空き家管理サービスはあくまで現状維持のための方法です。売却や賃貸、解体などの方針を決めるまでの一時的な対策として考えるとよいでしょう。

5. 解体して更地にする

建物の老朽化が著しく、リフォームしても住めない場合は、解体して更地にする方法があります。更地にすることで、土地として売却しやすくなるケースもあります。

一方で、解体にはまとまった費用がかかります。また、建物を解体すると住宅用地特例の対象外となり、土地の固定資産税が上がる可能性があります。解体する前に、不動産会社へ「更地にした方が売れやすいのか」「古家付きのまま売る方がよいのか」を相談しましょう。

6. 空き家バンクに登録する

地方や郊外の空き家では、自治体などが運営する空き家バンクに登録する方法もあります。移住希望者や田舎暮らしを検討している人に情報を届けられる点がメリットです。

ただし、登録したからといって必ず買い手・借り手が見つかるとは限りません。空き家バンクだけに頼らず、不動産会社による売却活動と並行して進めるのがおすすめです。

7. 買取・譲渡・相続土地国庫帰属制度などを検討する

一般の買主を探す売却が難しい場合は、不動産会社による買取、隣地所有者への譲渡、相続土地国庫帰属制度などを検討することもあります。

相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらう制度です。ただし、建物がある土地や、境界が明らかでない土地などは対象外となる場合があります。制度利用には審査手数料や負担金も必要なため、利用できるかどうかを事前に確認しましょう。

田舎の売れない実家はどうする？現実的な3つの対処法

地方や郊外の実家では、「売りたいけれど買い手が見つからない」「賃貸に出しても借り手がいない」という悩みが起こりやすくなります。特に、人口減少が進む地域、交通の便が悪い地域、接道条件が悪い土地では、一般的な売却が難航することもあります。

1. 地域需要に合わせて売り方を変える

田舎の実家は、一般的な住宅購入者だけをターゲットにすると売れにくい場合があります。移住希望者、二拠点生活をしたい人、家庭菜園を楽しみたい人、古民家をリノベーションしたい人など、別の需要に合わせた見せ方が有効です。

ただし、過度に良く見せるのではなく、建物の状態や修繕が必要な箇所も正直に伝えることが大切です。

2. 隣地所有者に相談する

一般の買主には魅力が伝わりにくい土地でも、隣地所有者にとっては価値がある場合があります。土地を広げることで、駐車場を増やせる、庭を広げられる、将来の建て替えがしやすくなるなどのメリットがあるためです。

直接交渉すると感情的なトラブルになることもあるため、不動産会社を通じて相談するのがおすすめです。

3. 買取や価格調整を検討する

一般の買主を探す「仲介」で売れにくい場合は、不動産会社による買取を検討する方法もあります。買取は仲介より売却価格が低くなる傾向がありますが、早期に現金化しやすく、売却後の手間を減らせる点がメリットです。

「できるだけ高く売る」のか、「早く手放す」のか、優先順位を明確にすることが大切です。

遺品・仏壇・家財はどうする？心の整理と片付けの進め方

実家の空き家問題では、建物や土地だけでなく、遺品・仏壇・家財の整理も大きな課題になります。思い出の品が多いほど、片付けが進まず、売却や活用の判断も遅れがちです。

期限とルールを決めて片付ける

遺品整理は、気持ちの整理が追いつかず、先延ばしになりやすい作業です。まずは「次の連休で1部屋だけ片付ける」「写真や書類は保留箱に入れる」など、小さな単位で進めましょう。

遠方の家族がいる場合は、写真を共有しながら判断するとスムーズです。勝手に処分すると親族間トラブルになることもあるため、重要そうなものは必ず確認しましょう。

仏壇は家族・菩提寺・専門業者に相談する

仏壇を処分する場合は、宗派や地域の慣習によって進め方が異なります。菩提寺がある場合は、まずお寺に相談しましょう。最近では、仏具店や専門業者に仏壇じまいを相談するケースもあります。

大切なのは、家族が納得できる形で進めることです。売却や解体の期限がある場合でも、感情面の整理に配慮しながら進めましょう。

必要に応じて遺品整理業者を活用する

家財の量が多い場合や、遠方で何度も通えない場合は、遺品整理業者や不用品回収業者の利用も選択肢です。見積もりを複数取り、作業範囲、追加料金、貴重品の取り扱いなどを確認してから依頼しましょう。

信頼できる不動産会社の選び方と相談時のポイント

空き家になった実家の問題は、相続、税金、建物状態、売却活動、近隣対応などが関係するため、一人で判断するのは簡単ではありません。早めに不動産会社へ相談することで、選択肢を整理しやすくなります。

大手と地域密着型、それぞれの特徴を理解する

大手不動産会社は広告力やネットワークに強みがあります。一方で、地域密着型の不動産会社は、その地域の相場、買主層、道路事情、近隣環境、地元ならではの需要を把握していることが強みです。

特に、地方・郊外の空き家や相続物件では、地域の事情に詳しい会社へ相談することで、現実的な売却方法や管理方法を提案してもらいやすくなります。

査定額だけで不動産会社を選ばない

不動産査定では、会社によって提示額が異なることがあります。ただし、最も高い査定額を出した会社が必ず良いとは限りません。相場より高すぎる価格で売り出すと、売れ残り期間が長くなり、結果的に値下げが必要になることもあります。

査定額を見るときは、「なぜその価格なのか」「どのような販売戦略を取るのか」「売れなかった場合の次の提案はあるのか」まで確認しましょう。

福岡・佐賀エリアの実家ならハウスマーケットへご相談ください

福岡県・佐賀県で空き家になった実家の売却や活用にお悩みの方は、地域密着のハウスマーケットへご相談ください。売却査定だけでなく、残置物、解体、相続後の売却、住み替えなども含めて、状況に合わせた進め方をご提案します。

まとめ：空き家問題は先延ばしにせず、まず現状把握から始めよう

空き家になった実家をどうするかは、多くの方にとって簡単に決められる問題ではありません。思い出があるからこそ手放しにくく、相続人が複数いる場合は話し合いにも時間がかかります。

しかし、空き家を放置すると、固定資産税の負担増、建物の老朽化、火災・防犯リスク、近隣トラブルなど、さまざまな問題が生じる可能性があります。まずは、名義や相続人、建物の状態、固定資産税、市場価値を確認し、家族で今後の方針を話し合うことから始めましょう。

空き家問題の解決に、唯一の正解はありません。売却、賃貸、管理、解体、買取など、状況に合わせた選択肢を比較しながら、ご家族にとって納得できる方法を選ぶことが大切です。