「不動産を売却したけど、会社に提出する年末調整の書類ってどうすればいいの？」
「そもそも年末調整と確定申告の違いもよくわからない…」

今年、大切なお住まいを売却された後、このような税金の疑問や不安を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。
特に会社員や公務員の方にとって、年末調整は馴染みがあっても、不動産売却がどう関わるのかは未知の領域かもしれません。

ご安心ください。
結論から申し上げますと、不動産を売却したことについて、年末調整であなたが手続きすることは一切ありません。

この記事では、なぜ年末調整が不要なのか、その代わりに何をしなければならないのかを分かりやすく解説します。
さらに、税金の支払いで損をしないための特例や、多くの方が心配される扶養への影響まで、あなたの不安を解消するための情報を網羅しました。
この記事を読めば、手続きの全体像が分かり、落ち着いて準備を進められるようになります。

【結論】不動産を売却しても年末調整での手続きは一切不要です

会社から配布される年末調整の書類を見て、「不動産売却」に関する記入欄がないことに気づくかもしれません。
それもそのはず、不動産を売却して得た利益は、年末調整の対象外だからです。

年末調整は、あくまで会社から支払われる給与や賞与といった「給与所得」に対する所得税を精算するための手続きです。
一方で、不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与所得とは全く別のルールで税金が計算されます。

この2つの所得は、税金の計算上、合算されることなく別々に扱われます（分離課税）。
そのため、あなたが不動産を売却したという情報を、会社が年末調整のために知る必要はなく、書類に記入する必要も一切ないのです。

年末調整は不要でも「確定申告」は原則必要！あなたのケースはどれ？

年末調整が不要だと聞いて、安心されたかもしれません。
しかし、これで手続きが終わりというわけではありません。
次にあなたが向き合うべきなのが「確定申告」です。

不動産を売却した場合、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間に、ご自身で税務署に確定申告を行うのが原則です。
（例：2024年に売却した場合は、2025年2月17日～3月17日が申告期間となります）

ただし、状況によっては不要な場合や、義務ではないものの申告した方が断然お得になるケースもあります。
ご自身の状況がどれに当てはまるか、確認してみましょう。

ケース1：利益（譲渡所得）が出た場合 → 確定申告は必須

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課せられます。
そのため、利益の金額にかかわらず、確定申告は法律で定められた義務となります。

譲渡所得は、以下の簡単な式で計算できます。

• 譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 ＋ 譲渡費用)

もしこの計算結果がプラスであれば、確定申告が必要です。
万が一、申告を怠ると、本来納めるべき税金に加えて「無申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが課される恐れがあるため、必ず手続きを行いましょう。

📊 譲渡所得の計算式

ケース2：損失（譲渡損失）が出た場合 → 任意だが”申告した方がお得”

売却によって利益が出ず、むしろ損失（譲渡損失）が出てしまった場合、確定申告の義務はありません。
しかし、何もしないのは非常にもったいないかもしれません。

特定の条件を満たせば、確定申告をすることで、不動産売却の損失を給与所得など他の黒字の所得と相殺できる「損益通算」という制度が利用できます。
損益通算を行うと、給与から天引きされていた所得税が戻ってくる（還付される）可能性があるのです。

さらに、その年に相殺しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越せる「繰越控除」も利用できます。
つまり、損失が出た場合の確定申告は、「払いすぎた税金を取り戻すための手続き」と考えることができます。

ケース3：特例を使って税金が0円になる場合 → 申告しないと特例は使えない

「3,000万円特別控除などの特例を使ったら、計算上の利益がゼロになった。だから申告は不要だろう」
これは、非常によくある誤解の一つです。

税金の支払いがゼロになるような強力な特例であっても、自動的に適用されるわけではありません。
これらの特例の恩恵を受けるためには、「私はこの特例を使います」という意思表示を、確定申告書を提出することによって行う必要があるのです。

つまり、納税額が結果的に0円になったとしても、その計算過程を証明し、特例の適用を認めてもらうために、確定申告の手続きは必須となります。

支払う税金が大幅に減る！知らないと損する節税特例3選

不動産売却では、高額な税金がかかるケースも少なくありません。
しかし、税制には納税者の負担を軽減するための様々な特例が用意されています。
ここでは、特に節税効果が大きく、利用できる可能性の高い3つの特例をご紹介します。

特例①【利用頻度No.1】マイホーム売却なら「3,000万円特別控除」

ご自身が住んでいたマイホームを売却した場合に利用できる、最も代表的で強力な特例です。
この特例を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この特例を使えば課税対象となる所得は0円になり、所得税や住民税はかかりません。
所有期間の長短にかかわらず利用できるため、マイホームを売却したほとんどの方が対象となり得ます。

特例②【相続した家なら】「相続空き家の3,000万円特別控除」

親から相続したご実家が空き家になっており、それを売却した場合に利用できる特例です。
適用要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

この特例は、増え続ける空き家問題への対策として設けられました。
適用を受けるには、耐震基準を満たすようにリフォームするか、家屋を取り壊して更地として売却するなどの条件があります。
令和6年1月1日以降の売却では、買主側が工事を行う場合も対象となるなど、制度が拡充されています。

特例③【長く住んだ家なら】「軽減税率の特例」（3,000万円控除と併用可）

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に利用できる税率の優遇措置です。
この特例は、前述の「3,000万円特別控除」とあわせて利用できるのが大きなメリットです。

3,000万円を控除した後の課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分について、通常よりも低い税率が適用されます。

長年お住まいだった愛着のある家を手放す方にとって、非常に有利な制度と言えるでしょう。

【要注意】不動産売却で配偶者の扶養から外れる？税金と社会保険への影響

「不動産を売却したことで、配偶者が扶養から外れてしまわないか心配…」
これは、特に扶養内で働いている配偶者がいる場合に、多くの方が抱く不安です。

ここで重要なのは、「扶養」には「税法上の扶養」と「社会保険上の扶養」の2種類があり、それぞれ影響が異なるという点です。
この2つを区別して考えることで、疑問や不安を正しく解消できます。

結論① 税法上の扶養（配偶者控除）：売却益によっては外れる可能性あり

配偶者（特別）控除が適用されるかどうかは、配偶者本人の合計所得金額で決まります。
そして、この合計所得金額には、不動産売却による譲渡所得も含まれます。

ただし、計算する際には「3,000万円特別控除」などの特例を適用した後の金額で判断します。
そのため、大きな利益が出たとしても、特例を適用した結果、合計所得金額が基準内に収まれば、配偶者控除から外れることはありません。

多くの場合、3,000万円特別控除などの特例によって扶養の維持が可能です。

結論② 社会保険上の扶養：原則、影響なし！一時的な収入と見なされるため

健康保険や年金の扶養については、税法上の扶養とは基準が異なります。
社会保険の扶養は、将来にわたって継続的に見込まれる収入で判断されるのが一般的です。

不動産の売却による所得は、通常、一時的な収入と見なされるため、社会保険の扶養の判定には含まれないケースがほとんどです。
そのため、売却によって数百万円、数千万円の利益が出たとしても、それが原因で社会保険の扶養から外れる心配は基本的にありません。

ただし、最終的な判断はご加入の健康保険組合が行います。
ご心配な場合は、一度、会社の担当部署や健康保険組合に確認しておくとより安心です。

不動産売却と税金に関するQ&A｜会社に知られる？住宅ローン控除は？

ここでは、不動産売却と年末調整に関連して、多くの方が疑問に思う点についてQ&A形式でお答えします。

Q. 不動産を売ったことが、年末調整で会社に知られてしまいますか？

A. 年末調整の手続きを通じて、会社に直接知られることはありません。

前述の通り、不動産売却は年末調整の対象外であり、会社の書類に記載する必要がないためです。
会社はあなたの給与以外の所得を把握する立場にありません。

ただし、確定申告を行うと、その結果に基づいて翌年の住民税額が決定され、会社に通知されます。
売却によって大きな利益が出た場合、住民税額が通常よりも高くなるため、会社の経理担当者が「何か給与以外の収入があったのかな？」と推測する可能性はあります。

もし、会社に住民税額の変動を知られたくない場合は、確定申告の際に住民税の納付方法を「普通徴収（自分で納付）」に選択することで、会社への通知を防ぐことができます。

Q. 住宅ローン控除を受けている年に売却した場合、年末調整はどうなりますか？

A. 売却した年は、原則として住宅ローン控除を受けられません。

住宅ローン控除は、年末時点でその住宅ローンが残っており、かつその家に住み続けていることが適用の条件です。
年の途中で売却した場合は、この条件から外れるため、その年の控除は適用できなくなります。

そのため、毎年会社に提出していた「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」は、売却した年の年末調整では提出しないように注意してください。
もし誤って提出して控除を受けてしまうと、後から修正申告が必要になります。

手続きに不安な方へ。専門家への相談でスムーズな確定申告を

ここまで、不動産売却後の税務手続きについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。
「年末調整は不要で、確定申告が必要」という大きな流れはご理解いただけたかと思います。

しかし、どの特例が自分にとって最も有利なのか、必要書類はどれか、など、ご自身のケースに当てはめて考えると、判断に迷う場面も出てくるかもしれません。
特に、複数の特例が絡む場合や、不動産の購入時の書類が見つからず取得費が不明な場合などは、手続きが複雑になりがちです。

そのような時は、決して一人で悩まず、専門家へ相談することをおすすめします。
税務署の無料相談も利用できますが、より個別具体的なアドバイスや手続きの代行を希望される場合は、税理士への相談が有効です。

私たち株式会社ハウスマーケットは、福岡県の大野城市・春日市・筑紫野市・太宰府市・糟屋郡、佐賀県の鳥栖市・三養基郡を中心に、創業50年、累計3,000件以上の不動産取引で培った豊富な知識と経験を活かし、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な税務アドバイスも行っております。
信頼できる専門家と連携し、お客様が安心して、そして最大限に利益を得られるよう、売却からその後の確定申告までトータルでサポートいたします。
不動産売却後の手続きにご不安があれば、ぜひ一度お気軽にご相談ください。