親から相続した古い家や、長年住み続けてライフスタイルに合わなくなった我が家。
「築30年以上経ったこの家、本当に売れるのだろうか？」
「価値がないかもしれないし、解体費用を考えたらマイナスかも…」
そんな不安や疑問を抱えている方は、決して少なくありません。

しかし、古い家だからと売却を諦めるのはまだ早いです。
この記事では、専門的な知識がない方でも分かるように、損せず、むしろ有利に売却するための具体的な方法や手順を徹底的に解説します。
この記事を読み終える頃には、あなたの家にとって最適な売却戦略が見つかり、「売れるかもしれない」という希望が確信に変わっているはずです。

なぜ今、古い家を売るべき？放置する3つのリスクと売却のメリット

売却を迷っている間に、お持ちの古い家が「負の資産」になってしまう可能性があります。
空き家のまま放置することには、思考以上に大きなリスクが伴うのです。
まずは、なぜ今、売却を検討すべきなのか、その理由を具体的に見ていきましょう。

放置する主なリスクは以下の3つです。

1. 税金の負担増: 特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
2. 倒壊・老朽化: 建物の老朽化が進むと、倒壊や部材の飛散などで近隣に損害を与え、損害賠償を請求される恐れがあります。
3. 資産価値のさらなる下落: 時間が経てば経つほど建物は傷み、価値は下がり続けます。

一方で、早期に売却することで、これらのリスクから解放されるだけでなく、大きなメリットも得られます。
毎年の固定資産税や火災保険料、修繕・管理といった維持費がなくなり、まとまった現金が手に入ります。
その資金を元手に、新しい住まいに住み替えたり、老後の資金に充てたりと、人生の次のステップへと進むことができるのです。

【状況別】あなたの家に最適な売却方法は？7つの選択肢をメリット・デメリットで徹底比較

古い家の売却と一言でいっても、その方法は一つではありません。
「そのまま売る」「解体して土地として売る」「リフォームして売る」など、様々な選択肢があります。
どの方法が最も高く、そしてスムーズに売れるのかは、物件の状態や立地、そしてあなたの状況によって大きく異なります。

ここでは、代表的な7つの売却方法を、それぞれのメリット・デメリットと共に詳しく比較していきます。
ご自身の家の状況と照らし合わせながら、最適な方法を見つけていきましょう。

方法1：そのまま「古家付き土地」として売る｜手間をかけたくない方向け

最も手軽で一般的な方法が、建物を解体せずに「古家付き土地」として売却する方法です。
買主は、建物をリフォームして住むか、解体して新築を建てるかを自分で決めることができます。

この方法の最大のメリットは、売主の手間と費用が最小限で済むことです。
解体には100万円以上の費用がかかることも珍しくありませんが、その負担がなくなります。
ただし、建物の価値はほぼゼロと評価されることが多く、価格は周辺の土地相場より安くなる傾向にあります。

方法2：建物を解体して「更地」で売る｜土地の価値を最大限活かしたい方向け

建物を解体し、何もない「更地」の状態で土地を売却する方法です。
買主は土地の購入後すぐに自分の好きな家を建てられるため、特に注文住宅を希望する層からの需要が見込めます。
土地の価値が高いエリアや、建物の傷みが激しくリフォームが困難な場合に有効な選択肢です。

メリットは、土地としての価値が明確になり、古家付きよりも高く売れる可能性がある点です。
一方で、数百万円に及ぶこともある解体費用を売主が負担しなければなりません。
また、家屋が建っている土地は固定資産税の優遇措置がありますが、更地にするとその優遇が適用されなくなり、税額が上がってしまう点にも注意が必要です。

方法3：最低限のリフォーム・リノベーションをして売る｜少しでも高く売りたい方向け

建物の価値を高め、より良い条件で売却するために、リフォームやリノベーションを施してから売る方法です。
内装や水回りなどをきれいにすることで、買主への印象が格段に良くなり、早期売却や価格アップが期待できます。

ただし、リフォームには当然費用がかかります。
重要なのは、かけた費用以上に売却価格が上がるかどうかを見極めることです。
買主の好みに合わない大掛かりなリフォームは避け、水回りの設備交換や壁紙の張り替えなど、費用対効果の高いものに絞るのが成功のコツです。

方法4〜7：その他の売却方法

その他にも、インスペクションと瑕疵保険で安心をプラスして売る方法、不動産会社に直接「買取」してもらう方法、「空き家バンク」に登録する方法、専門業者による「住宅再生販売」を活用する方法など、様々な選択肢があります。
それぞれの状況に応じて、最適な方法を選択することが重要です。

初心者でも安心！古い家売却の全手順を6ステップで解説

最適な売却方法のイメージが湧いてきたら、次はいよいよ具体的な売却活動のステップに進みます。
「何から手を付ければいいの？」という方のために、不動産売却の全体の流れを6つのステップに分けて分かりやすく解説します。
この流れを掴んでおけば、専門家との話もスムーズに進み、安心して売却活動を進めることができます。

STEP1：相場調査と売却計画

まずは、ご自身の家がいくらくらいで売れそうか、大まかな相場を知ることから始めましょう。
不動産情報サイトで近隣の類似物件の売出価格を調べたり、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を参考にしたりする方法があります。
相場を把握したら、売却にかかる費用を差し引いて、最終的に手元にいくら残したいかという資金計画を立てることが重要です。

STEP2〜3：不動産会社選びと契約

売却の成否を大きく左右するのが、パートナーとなる不動産会社選びです。
1社だけでなく、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。
ウェブサイトの一括査定サービスを利用すると便利です。
査定価格の高さだけで選ぶのではなく、「なぜその価格なのか」という根拠を明確に説明してくれるか、古い家の売却実績が豊富か、といった点を見極めることが大切です。

査定結果や担当者の対応を比較し、信頼できる不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
不動産会社から説明を受け、ご自身の希望に合った契約形態を選びましょう。
その後、査定価格や市場の動向を基に、不動産会社と相談しながら最終的な「売出価格」を決定します。

STEP4〜6：売却活動から確定申告まで

媒介契約を結ぶと、不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった売却活動を開始します。
購入希望者が現れると、「内覧」つまり物件の見学が行われます。
内覧は、買主に物件の魅力を直接アピールできる絶好の機会です。
室内をきれいに清掃・整理整頓しておくことはもちろん、買主からの質問に誠実に答えられるよう、家の良い点や修繕履歴などをまとめておくと良いでしょう。

購入希望者から「購入申込書」が提出され、価格や引き渡し条件などの交渉がまとまれば、いよいよ「売買契約」の締結です。
契約時には、買主から手付金を受け取ります。
その後、契約で定めた日時に、金融機関などで買主から残りの代金を受け取る「決済」を行い、同時に物件の鍵などを渡して「引き渡し」が完了となります。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売却した翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。
逆に損失が出た場合や、特定の特例を利用する際にも確定申告が必要です。
手続きが複雑なため、税務署や税理士に相談することをおすすめします。
忘れるとペナルティが課される可能性もあるため、必ず行うようにしましょう。

手元にいくら残る？売却にかかる費用と税金のすべて

不動産売却で最も気になるのが「お金」の話ではないでしょうか。
注意したいのは、「売却価格 = 手取り額」ではないということです。
売却価格から、仲介手数料や税金などの様々な費用が差し引かれます。
ここでは、手元に残るお金を正確に把握するために、売却にかかる費用と税金の全体像を詳しく解説します。

必ずかかる費用一覧（仲介手数料・印紙税など）

不動産売却時には、以下のような諸費用が発生します。
事前に全体像を把握し、資金計画に組み込んでおくことが重要です。

売却で利益が出た場合の税金「譲渡所得税」とは？

家を売って得た利益（儲け）のことを「譲渡所得」といい、この利益に対して所得税と住民税がかかります。
これが「譲渡所得税」です。
計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費: その不動産を購入したときの代金や手数料など。
• 譲渡費用: 仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用。

古い家の場合、購入時の契約書などがなく取得費が分からないケースが少なくありません。
その場合は「売却価格の5%」を取得費として計算するルールがあります。

【節税】絶対に知っておきたい税金の特例・控除制度

譲渡所得税は高額になることもありますが、条件を満たせば税金の負担を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。
特に古い家の売却で使える可能性が高いものを知っておきましょう。

これらの特例を適用するには確定申告が必要です。
ご自身の状況でどの特例が使えるか、不動産会社や税理士に必ず相談しましょう。

古い家が売れない…そんな時の3つの対処法

一生懸命、売却活動をしても、なかなか買い手が見つからないケースもあります。
そんな時は焦らず、まずは冷静に原因を分析することが大切です。
売れない理由は一つとは限りませんが、主な原因としては「価格設定」「物件の状態」「不動産会社の活動」の3つが考えられます。

1. 売出価格を見直す: 最も効果的な対策の一つが価格の見直しです。周辺の相場や競合物件の価格を再調査し、不動産会社と相談の上、適切な価格に設定し直しましょう。少し価格を下げるだけで、内覧希望者が急増することもあります。
2. 物件の印象を改善する: 内覧時の印象は非常に重要です。専門業者にハウスクリーニングを依頼したり、家具や小物を配置してモデルルームのように見せる「ホームステージング」を導入したりするのも有効です。費用はかかりますが、投資以上の効果が期待できる場合があります。
3. 不動産会社を変更する: もし現在の不動産会社の売却活動に疑問を感じるなら、媒介契約を更新せずに、別の会社に変更することも検討しましょう。会社を変えることで、新たな視点で物件の魅力をアピールしてくれたり、独自の顧客網で買い手を見つけてくれたりする可能性があります。

【最重要】古い家売却の成功は不動産会社選びで決まる！プロが教える3つの条件

これまで様々な売却方法や手順を解説してきましたが、どの方法を選ぶにしても、その成功はパートナーとなる不動産会社の手腕に大きく左右されます。
特に専門的な知識が求められる古い家の売却では、信頼できるプロを見つけることが何よりも重要です。
では、どのような基準で不動産会社を選べば良いのでしょうか。
ここでは、後悔しないために押さえるべき3つの条件をご紹介します。

条件1：地域情報に精通し、売却実績が豊富か

全国展開している大手不動産会社も魅力的ですが、古い家の売却では、その土地の特性を深く理解している地域密着型の会社が強みを発揮します。
例えば、大野城市や春日市といった特定のエリアで長年営業している会社は、学区、子育て環境、交通の便、さらには将来の都市計画といった、データだけでは分からない「生きた情報」を豊富に持っています。

条件2：データに基づいた客観的な査定力があるか

査定を依頼すると、会社によって価格に差が出ることがあります。
中には契約欲しさに、相場より明らかに高い「見せかけの査定価格」を提示する会社も存在します。
大切なのは、その価格がどのような根拠に基づいているかです。
CMA（比較市場分析）のような客観的な市場データを用いて、「なぜこの価格なのか」を論理的に説明してくれる会社を選びましょう。
情報の透明性が、最終的な納得感につながります。

条件3：売却以外の選択肢も提案できる総合力があるか

優れた不動産会社は、「仲介で売る」という一つの方法に固執しません。
売主の状況を丁寧にヒアリングし、仲介が難しい場合には「買取」を提案したり、リフォームの相談に乗ってくれたり、相続や税金の問題までサポートしてくれたりと、総合的な視点で最適な解決策を提示してくれます。
売却後のアフターサービスまで含め、長期的な視点で顧客の利益を考えてくれる会社こそ、真のパートナーと言えるでしょう。

まとめ：古い家の悩みは専門家への相談から。まずは第一歩を踏み出そう

不動産の売却は、多くの人にとって初めての経験であり、不安や疑問が尽きないものです。
しかし、この記事で解説したように、適切な方法を選び、正しい手順を踏めば、決して難しいことではありません。
何よりも大切なのは、一人で抱え込まず、信頼できる不動産のプロフェッショナルに相談することです。

「こんなことを聞いても良いのだろうか」とためらう必要はありません。
あなたの家の価値を正しく評価し、最適な売却プランを一緒に考えてくれるパートナーが必ず見つかります。
まずは無料査定を依頼し、ご自身の家の可能性を知ることから、新しい一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。