離婚は人生の大きな転機です。特に、夫婦で築いてきた「持ち家」をどうするかという問題は、感情的にも経済的にも非常に重要な決断を迫られます。

「家を売却すべきか、それとも住み続けるべきか？」「住宅ローンが残っている場合はどうすればいいのか？」「財産分与はどのように行われるのか？」

このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、離婚時の持ち家問題について、法律や税金の観点から正確な情報を分かりやすく解説します。また、それぞれの選択肢のメリット・デメリットを比較し、あなたの状況に最適な判断をサポートします。

離婚後の新しい生活を安心してスタートさせるために、ぜひ最後までお読みください。

離婚時の持ち家、どうする？4つの選択肢を徹底比較

離婚時の持ち家については、主に以下の4つの選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。

①持ち家を売却して現金で分ける

最もシンプルで公平な方法が、持ち家を売却して得た現金を分割する方法です。

②どちらか一方が住み続け、もう一方に金銭を支払う

子どもの学校環境を変えたくない場合や、どちらか一方が家に強い愛着を持っている場合に選ばれることが多い方法です。

③共有名義のまま保持する

すぐに決断できない場合や、子どもが独立するまでの暫定措置として選ばれることがあります。

共有名義のまま保持することは、将来的なトラブルを招きやすいため、専門家は推奨していません。

④代償分割：家以外の財産で調整する

一方が家を取得する代わりに、もう一方が預貯金や他の資産を多く受け取る方法です。

【重要】離婚と財産分与の基礎知識：知らないと損する5つのポイント

離婚時の財産分与は、法律で定められた権利です。正しい知識を持つことで、公平な分割を実現できます。

①財産分与の対象となるもの・ならないもの

財産分与の対象は、「婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産」です。

②財産分与の割合は「2分の1」が原則

現在の日本の法律では、夫婦の財産分与の割合は原則として「2分の1」とされています。

これは、たとえ一方が専業主婦（夫）であっても、家事や育児も夫婦の共同生活への貢献として認められるためです。

ただし、以下のような特別な事情がある場合は、割合が変わることがあります：

• 一方が特別な才能や努力で高額な収入を得ている（医師、弁護士、経営者など）
• 一方が財産形成にほとんど貢献していない
• 婚姻期間が極端に短い
• DV、浮気などの有責配偶者が財産分与を請求する場合

③財産分与の請求期限は「離婚成立から2年以内」

財産分与を請求できる期間には法律上の制限があります。離婚が成立してから2年以内に請求しなければ、その権利は消滅します（除斥期間）。

これは民法第768条2項に規定されており、時効とは異なり、中断や停止ができない絶対的な期間制限です。

④不動産の評価額の決め方

持ち家を分割する際には、まず「いくらの価値があるのか」を正確に把握する必要があります。

不動産の評価方法には、主に以下の3つがあります：

実務的には、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、その平均値を参考にする方法が最も現実的です。

⑤名義が片方でも財産分与の対象になる

「家の名義は夫だから、離婚しても妻には関係ない」と思っている方もいるかもしれませんが、それは誤解です。

婚姻期間中に取得した財産は、名義に関わらず、夫婦が協力して築いた共有財産とみなされます。

たとえ妻が専業主婦で収入がなくても、家事や育児を通じて家計に貢献しているため、不動産の財産分与を受ける権利があります。

住宅ローンが残っている場合の注意点と対処法

持ち家に住宅ローンが残っている場合、財産分与はより複雑になります。ここでは、最も注意すべきポイントを解説します。

①「アンダーローン」と「オーバーローン」を確認する

まず、住宅ローン残債と不動産の現在価値を比較する必要があります。

②住宅ローンの名義変更は「原則として不可能」

離婚後、どちらか一方が家に住み続ける場合、「住宅ローンの名義も変更したい」と考えるかもしれません。しかし、住宅ローンの名義変更は、原則として認められません。

住宅ローンは、契約時の年収、勤務先、信用情報などを審査した上で融資されています。名義人が変われば、審査条件が変わるため、金融機関は原則として認めないのです。

どうしても名義を変更したい場合は、以下のいずれかの方法を取る必要があります：

• ①住宅ローンの借り換え：新たに住む人の名義で別の金融機関から住宅ローンを借り、元のローンを完済する。ただし、新規審査に通る必要がある。
• ②一括返済：住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消してから名義変更を行う。

③連帯保証人・連帯債務者の問題

夫婦で住宅ローンを組んでいる場合、以下の2つのパターンがあります：

離婚しても、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の立場は自動的に解除されません。金融機関と交渉して別の保証人を立てるか、ローンを借り換えるなどの対応が必要です。

④オーバーローンの場合の選択肢

住宅ローン残債が不動産の価値を上回っている「オーバーローン」の場合、選択肢は限られます。

• ①どちらかが住み続け、ローンも返済し続ける：ただし、名義人以外が住む場合、金融機関に相談が必要
• ②任意売却：金融機関と交渉し、ローン残債を下回る価格でも売却を認めてもらう。ただし、残債は返済義務が残る。
• ③自己破産：どうしても返済が不可能な場合の最終手段

【税金の話】離婚時の不動産譲渡で発生する可能性のある税金

離婚に伴う持ち家の処理には、さまざまな税金が関係してきます。知らないと予想外の税負担に直面する可能性があるため、注意が必要です。

①譲渡所得税：売却益が出た場合

持ち家を売却して利益（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

ただし、「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度があり、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

②登録免許税：名義変更時

不動産の名義を変更する際には、法務局で所有権移転登記を行う必要があり、その際に登録免許税がかかります。

財産分与による所有権移転の場合、税率は固定資産税評価額の2%です。

この他に、司法書士への報酬（5～10万円程度）も必要になります。

③不動産取得税：原則として非課税

通常、不動産を取得した場合には不動産取得税が課税されますが、離婚による財産分与（清算的財産分与）の場合は非課税とされています。

ただし、財産分与の額が過大であると判断された場合や、慰謝料の性質が強い財産分与の場合は、課税される可能性があります。

④贈与税：過大な財産分与には注意

財産分与は原則として贈与税の対象外ですが、以下の場合は贈与税が課税される可能性があります：

• 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額やその他すべての事情を考慮しても、過大であると認められる場合
• 贈与税や相続税を免れるために離婚を装った場合（偽装離婚）

財産分与の割合が極端に偏っている場合は、税理士に相談することをおすすめします。

離婚後も安心して暮らすために：専門家に相談するメリット

離婚時の持ち家問題は、法律、税金、不動産、ローンなど、多岐にわたる専門知識が必要です。一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが、後悔のない選択への近道です。

相談すべき専門家とそれぞれの役割

福岡・佐賀エリアなら「ハウスマーケット」にご相談を

福岡・佐賀エリアで離婚に伴う持ち家の売却や財産分与についてお悩みの方は、株式会社ハウスマーケットにご相談ください。

ハウスマーケットは、DAIKOホールディングスグループの一員として、不動産売買に関する豊富な経験と専門知識を持っています。

離婚時の不動産売却は、通常の売却とは異なる配慮が必要です。ハウスマーケットでは、お客様のプライバシーを守りながら、最適な解決策をご提案します。

まずは無料査定から。お気軽にご相談ください。

よくある質問（Q&A）

Q1. 離婚前に家を売却することはできますか？

A1. はい、可能です。

離婚前でも、夫婦双方の同意があれば不動産を売却できます。むしろ、離婚前に売却して現金化しておくことで、財産分与がスムーズになるケースも多いです。

ただし、売却には両者の合意が必要なため、話し合いが難航している場合は調停などの手続きが必要になることもあります。

Q2. 住宅ローンの残債が多く、売却しても完済できません。どうすればいいですか？

A2. 「任意売却」という方法があります。

オーバーローンの状態でも、金融機関と交渉して「任意売却」を行うことができます。任意売却とは、住宅ローンの残債を下回る価格でも売却を認めてもらう方法です。

ただし、売却後も残債の返済義務は残るため、返済計画について金融機関と協議する必要があります。任意売却に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。

Q3. 離婚後も元配偶者が住宅ローンを払い続けてくれるか不安です。

A3. 公正証書を作成し、法的な保証を得ることが重要です。

離婚協議書や公正証書に、「元配偶者が住宅ローンを支払う」という内容を明記しましょう。特に公正証書にしておくと、支払いが滞った場合に強制執行が可能になります。

また、可能であれば住宅ローンの借り換えを行い、実際に住む人の名義にすることが最も安全です。

Q4. 財産分与で家をもらった場合、贈与税はかかりますか？

A4. 適正な範囲であれば、原則として贈与税はかかりません。

離婚による財産分与は、夫婦の共有財産を清算するものであり、贈与には該当しないため、原則として贈与税はかかりません。

ただし、分与された財産の額が夫婦の協力で得た財産に比べて過大である場合や、偽装離婚と判断された場合は、贈与税が課税される可能性があります。

Q5. 離婚後、元配偶者が住んでいる家の固定資産税は誰が払うのですか？

A5. 固定資産税は、1月1日時点の所有者（名義人）に課税されます。

固定資産税の納税義務は、その年の1月1日時点で不動産の登記簿に記載されている所有者にあります。したがって、名義が変更されていない場合は、元の名義人が支払うことになります。

実際に誰が負担するかは、離婚協議や財産分与の内容によって決まるため、離婚協議書に明記しておくことが重要です。

まとめ

離婚時の持ち家問題は、感情的にも経済的にも大きな負担を伴います。しかし、正しい知識と適切なサポートがあれば、納得のいく解決が可能です。

本記事のポイントをまとめます：

離婚は人生の大きな転機ですが、同時に新しいスタートでもあります。持ち家問題を適切に解決することで、経済的にも精神的にも安心して新生活を始めることができます。

一人で悩まず、信頼できる専門家に相談しながら、あなたにとって最適な選択をしてください。

福岡・佐賀エリアで不動産売却をお考えの方は、ハウスマーケットが全力でサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。