「親から不動産をもらう予定だけど、税金がいくらかかるのか見当もつかず怖い」
「相続税対策として生前贈与を勧められたけど、何から手をつければいいのだろうか？」

このような不安や疑問をお持ちではないでしょうか。大切な資産だからこそ、手続きで失敗したり、予期せぬ高額な税金を支払ったりする事態は避けたいものです。

この記事では、不動産贈与に関するあらゆる疑問を解消します。贈与税の具体的な計算方法から、複雑な手続きの流れ、そして損をしないための節税制度まで、専門知識がない方でも網羅的に理解できるよう分かりやすく解説します。

最後まで読めば、あなたに最適な不動産の承継方法を見つけるための、確かな知識が身につくはずです。

まずは基本から！不動産贈与とは？相続との違いとメリット・デメリット

不動産贈与とは、親などの個人（贈与者）が、自分の不動産を子などの別の人（受贈者）に無償で譲り渡す契約のことです。「あげる」「もらう」という双方の合意があれば成立し、贈与者が生きているうちに行うことから「生前贈与」とも呼ばれます。

では、亡くなってから財産を引き継ぐ「相続」とは、どちらがお得なのでしょうか。これは一概には言えず、ご家庭の状況によって最適な選択は異なります。まずは両者のメリット・デメリットを比較し、全体像を把握しましょう。

このように、生前贈与は贈与者の意思を強く反映できる反面、税負担が重くなる傾向があります。一方で相続は税制面で優遇されていますが、家族間のトラブルの火種になる可能性もはらんでいます。どちらが良いかを判断するためにも、まずは贈与にかかる税金について詳しく見ていきましょう。

不動産贈与にかかる税金は4種類！贈与税の計算方法をシミュレーション

不動産を贈与する際、「贈与税さえ払えば終わり」と考えていると、思わぬ出費に驚くことになります。実は、不動産贈与には主に以下の4つの税金・費用がかかります。

• 贈与税（国税）: 財産をもらった側（受贈者）が国に納める税金
• 不動産取得税（地方税）: 不動産を取得したことに対して都道府県に納める税金
• 登録免許税（国税）: 不動産の名義変更（登記）の際に国に納める税金
• 印紙税（国税）: 贈与契約書に貼る印紙代

この中で最も大きな負担になるのが贈与税です。ここからは、贈与税の計算プロセスを順を追って解説していきます。

①贈与税の計算は「不動産の評価額」の算出から

贈与税を計算する上で、すべての基礎となるのが「贈与する不動産の評価額」です。ここで注意したいのは、実際に売買される市場価格（時価）ではなく、税金計算のためだけに定められた特別な評価額を使うという点です。この評価額の調べ方は、土地と建物で異なります。

土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価

土地の評価額は、主に以下の2つの方法で算出します。どちらの方法を使うかは、土地の所在地によって決まっています。

路線価は、公示価格のおおむね80%程度の水準で設定されています。まずは国税庁のサイトでご自身の土地がどちらの方式で評価されるのか確認してみましょう。

建物は「固定資産税評価額」で評価

建物の評価は、土地よりもシンプルです。市区町村が決定する「固定資産税評価額」が、そのまま贈与税計算上の評価額となります。

この金額は、毎年春に送られてくる「固定資産税の納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できます。もし手元にない場合は、不動産がある市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を取得することで確認可能です。

②贈与税の計算式とシミュレーション【具体例でわかる】

不動産の評価額がわかったら、いよいよ贈与税を計算します。基本的な計算式は以下の通りです。

税率と控除額は、誰から誰への贈与か、そして金額によって変わります。親や祖父母から18歳以上の子や孫への贈与は「特例贈与」といい、それ以外の贈与（兄弟間、夫婦間など）である「一般贈与」よりも税率が優遇されています。

【贈与税の速算表（特例贈与財産用）】

それでは、具体例でシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション例】

• 条件: 65歳の父が35歳の子に、評価額3,000万円の土地を贈与する場合

1. 課税価格の計算
   3,000万円（評価額） − 110万円（基礎控除） ＝ 2,890万円
2. 税率と控除額の確認
   課税価格が2,890万円なので、上の表から税率は45%、控除額は265万円となります。
3. 贈与税額の計算
   2,890万円 × 45% − 265万円 ＝ 1,035.5万円

③不動産取得税と④登録免許税も忘れずに

贈与税の他にも、以下の2つの税金がかかります。これらは相続の場合はかからないか、税率が低くなるため、贈与のコストを考える上で重要なポイントです。

贈与を検討する際は、これらの費用も必ず予算に入れておきましょう。

【2024年制度改正対応】不動産贈与で使える4つの非課税・節税制度

高額になりがちな不動産贈与の税負担ですが、国は様々な特例や制度を用意しています。これらを賢く活用することで、税金の支払いをゼロにしたり、大幅に減らしたりすることが可能です。

2024年1月からは、特に「相続時精算課税制度」が使いやすく改正されました。ここでは、最新の制度内容を踏まえ、代表的な4つの節税策をご紹介します。ご自身の状況に合う制度がないか、ぜひチェックしてみてください。

毎年コツコツ贈与する「暦年課税制度」

「暦年課税」は、贈与税の最も基本的な仕組みです。毎年1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税はかからず、申告も不要です。

この基礎控除を利用して、例えば不動産の持分を毎年110万円分ずつ贈与していく、といった方法で長期的に財産を移転させることができます。ただし、注意点として、亡くなる前一定期間内の贈与は、相続財産に加算されて相続税の対象となります。この加算期間は、2024年から段階的に3年から7年へと延長されていますので、計画的な贈与がより重要になっています。

大きな額を一度に贈与する「相続時精算課税制度」

「相続時精算課税制度」は、原則として60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫へ贈与する際に選択できる制度です。この制度の最大のメリットは、合計2,500万円までの贈与が非課税となる大きな特別控除枠があることです。

さらに、2024年1月からは、この2,500万円の枠とは別に、年間110万円の基礎控除が新設されました。この新しい基礎控除内の贈与は、贈与税の申告が不要な上、将来相続が発生したときも相続財産に加算されません。これにより、高額な不動産を贈与しつつ、毎年少額の贈与も非課税で行えるようになり、非常に使い勝手が向上しました。

夫婦間の贈与で使える「おしどり贈与」

「おしどり贈与」とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、住んでいる家やその購入資金を贈与した場合に使える特例です。この特例を使うと、通常の基礎控除110万円に加えて、最高2,000万円までが非課税となります。つまり、最大で2,110万円までの不動産贈与が、贈与税ゼロで行える非常に強力な制度です。

この特例は、残された配偶者の生活基盤を確保しながら、相続財産を事前に減らしておく効果的な方法です。ただし、不動産取得税や登録免許税は別途かかる点には注意が必要です。

子や孫の家づくりを応援「住宅取得等資金贈与の特例」

子や孫がマイホームを建てる、または購入する際に、その資金を援助したいと考える方も多いでしょう。「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は、そのような場合に使える制度です。

この特例は、親や祖父母から住宅取得のための資金贈与を受けた場合に、一定額まで贈与税が非課税になるというものです。非課税となる限度額は、取得する住宅の性能によって異なります。

この特例は、暦年課税や相続時精算課税制度と併用することも可能です。適用を受けるためには、受贈者の所得制限や、購入する住宅の床面積など、細かい要件がありますので、事前に専門家へ確認することをおすすめします。

不動産贈与の手続き完全ガイド【3ステップ】と必要書類

税金や制度について理解したら、次は実際の手続きの流れを見ていきましょう。不動産贈与の手続きは専門的な知識が必要なため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。しかし、全体像を把握しておくことで、スムーズに相談を進めることができます。

手続きは大きく分けて、以下の3つのステップで進みます。

ステップ1：贈与契約書の作成

まず、贈与者と受贈者の間で「不動産を贈与します」「受け取ります」という意思を明確にするために「贈与契約書」を作成します。この契約書は、口約束ではなく、法的に贈与があったことを証明する最も重要な書類です。

契約書には、誰が、誰に、どの不動産を、いつ贈与したのかを正確に記載する必要があります。後々のトラブルを避け、契約の証明力を高めるために、公証役場で「公正証書」として作成しておくことが強く推奨されます。

ステップ2：所有権移転登記の申請

贈与契約を結んだだけでは、不動産の所有権は移転しません。法務局に申請して、不動産の名義を贈与者から受贈者へ変更する「所有権移転登記」を行う必要があります。この登記が完了して初めて、法的に不動産があなたのものになります。

登記申請には、多くの専門的な書類が必要となります。

これらの書類を正確に揃え、手続きを進めるのは非常に煩雑なため、通常は司法書士に依頼します。

ステップ3：税金の申告・納税

すべての手続きが完了したら、最後に税金の申告と納税を行います。申告・納税には期限があり、これを過ぎるとペナルティが課されるため注意が必要です。

• 贈与税: 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、受贈者の住所地を管轄する税務署へ申告し、納税します。
• 不動産取得税: 不動産を取得してから数ヶ月後に、都道府県税事務所から納税通知書が送られてくるので、それに従って納税します。

失敗事例から学ぶ！不動産贈与で後悔しないための5つの重要注意点

不動産贈与は計画的に行えば非常に有効な手段ですが、知識不足や準備不足から思わぬ失敗につながるケースも少なくありません。ここでは、よくある失敗事例から学ぶ、後悔しないための5つの注意点をご紹介します。

不動産贈与の悩みは専門家への相談が成功のカギ｜福岡エリアならハウスマーケット

不動産贈与は、税金、法律、不動産の価値評価など、多岐にわたる専門知識が求められる複雑な手続きです。最適な選択をするためには、これらの専門家と連携し、あなただけのオーダーメイドのプランを作成することが不可欠です。

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まとめ

この記事では、不動産贈与にかかる税金の計算方法から、具体的な手続き、そして効果的な節税制度までを解説しました。

どの選択が最適かは、ご家庭の状況によって千差万別です。後悔のない円満な資産承継を実現するためには、早期の段階から信頼できる専門家に相談し、ご自身の状況に合わせた最適なプランを立てることが最も重要です。

大切な資産を、次の世代へ安心して引き継ぐために。この記事が、あなたの不動産贈与計画の第一歩となれば幸いです。