住宅ローン審査で年収はどう見られる？2つの基本指標

住宅ローンの審査では、申込者の年収をもとに、希望する借入額が妥当か、長期間にわたって返済を続けられるかが確認されます。その際に理解しておきたい基本的な指標が、年収倍率と返済負担率です。

年収倍率は、年収に対して借入額がどの程度になるかを示す目安です。一方、返済負担率は、年収に対して年間返済額がどの程度を占めるかを示します。

年収倍率とは？借入額と年収のバランスを示す目安

年収倍率とは、住宅ローンの借入額が年収の何倍にあたるかを示す数値です。計算方法は次のとおりです。

例えば、額面年収500万円の方が3,000万円を借りる場合、年収倍率は6倍です。住宅購入の予算を考える際に、年収の5倍から7倍程度が簡易的な目安として紹介されることがありますが、金融機関共通の審査基準ではありません。実際の審査では、返済負担率や金利、返済期間、他の借入などが総合的に確認されます。

ただし、年収倍率は借入額を簡易的に把握するための目安にすぎません。同じ年収でも、適用金利、返済期間、年齢、他の借入状況、家族構成などによって、実際に借りられる金額は異なります。

返済負担率とは？年収に占める返済額の割合

返済負担率とは、額面年収に占める年間返済額の割合です。住宅ローンの返済額だけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど、ほかの借入に対する年間返済額も含めて計算されるのが一般的です。

例えば、額面年収500万円の方が、住宅ローンとほかの借入を合わせて年間150万円を返済する場合、返済負担率は30％です。

返済負担率の基準は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。代表的な例として、フラット35では、年収400万円未満の場合は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下という基準が設けられています。

ただし、審査基準の上限に近い金額まで借りると、住宅ローン返済が家計を圧迫する可能性があります。住宅購入後には、固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費、教育費、自動車関連費なども必要です。

住宅ローンを検討する際は、金融機関の審査上限だけでなく、毎月の手取り収入から無理なく返済できる金額を基準に考えることが重要です。

【年収別】住宅ローン借入額のシミュレーション

ここからは、年収ごとに住宅ローンをどの程度借りられる可能性があるのか、具体的なシミュレーションを確認してみましょう。

以下の表は、額面年収に対する年間返済額の割合を25％とした場合の試算です。金融機関が実際の審査で提示する借入可能額ではなく、無理のない資金計画を考えるための参考値としてご覧ください。

※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。

※上記は年1.5％、35年返済、元利均等返済、ボーナス返済なしとして概算した金額です。融資手数料、保証料、団信の上乗せ金利などは含みません。実際の借入可能額は金融機関の審査によって異なります。

金利が変わると借入可能額も変わる

同じ月々の返済額でも、適用される金利が高くなるほど借入可能額は少なくなります。反対に、金利が低い場合は同じ返済額でも借入可能額が大きくなる傾向があります。

ただし、変動金利を選ぶ場合は、将来の金利上昇によって返済額や総返済額が増える可能性があります。現在の金利だけで判断せず、金利が上昇した場合でも返済を続けられるかを確認しておくことが重要です。

住宅購入後に必要な費用も考慮する

住宅を購入した後は、住宅ローン以外にもさまざまな費用がかかります。借入額を決める際は、次のような支出も含めて家計を確認しましょう。

住宅ローンの借入額を検討する際は、「今の家賃と同じ返済額なら大丈夫」と単純に判断しないことが重要です。持ち家では、賃貸住宅にはなかった税金や修繕費なども必要になります。

年収以外に住宅ローン審査で確認される5つの項目

住宅ローン審査では、年収が一定以上あれば必ず希望額を借りられるわけではありません。金融機関は、申込者が長期間にわたって返済を続けられるか、万が一の場合に融資額を回収できるかを総合的に判断します。

年収以外では、信用情報、勤続年数や雇用形態、健康状態、年齢や他の借入、購入物件の担保価値などが確認されます。

1. 個人信用情報と返済履歴

個人信用情報とは、クレジットカードや各種ローンの契約内容、借入残高、返済状況などを記録した情報です。住宅ローンを申し込むと、金融機関は信用情報機関へ照会し、過去や現在の金融取引に問題がないかを確認します。

特に、次のような支払い状況がある場合は、審査に影響する可能性があります。

携帯電話の通信料金そのものではなく、端末代金を分割払いにしている場合、その契約は信用取引として登録されることがあります。支払いを遅延すると、住宅ローン審査に影響する可能性があるため注意しましょう。

2. 勤続年数と雇用形態

金融機関は現在の年収額だけでなく、その収入が将来にわたって安定して続く可能性も確認します。その判断材料となるのが、勤続年数、雇用形態、勤務先の状況、職種、転職歴などです。

必要となる勤続年数や収入証明書類は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。勤続年数が短い場合でも、同業種への転職で収入が上がっているケースや、専門資格を生かした転職など、事情を踏まえて審査されることがあります。

3. 団体信用生命保険への加入可否

多くの民間金融機関では、住宅ローンの利用条件として団体信用生命保険への加入を求めています。団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローン残高が返済される仕組みです。

団体信用生命保険へ加入する際は、現在の健康状態、過去の病歴、通院歴、服薬状況などを告知します。健康状態によっては、通常の団信に加入できず、住宅ローン商品の選択肢が限られる場合があります。

4. 完済時年齢と住宅ローン以外の借入

住宅ローン審査では、申込時の年齢だけでなく、最終返済時の年齢も重要な判断材料になります。完済時年齢の上限は金融機関や商品によって異なり、一般的には80歳前後に設定されているケースが多く見られます。

借入時の年齢が高くなると、利用できる返済期間が短くなりやすく、同じ金額を借りる場合でも月々の返済額が大きくなる可能性があります。

また、返済負担率を計算する際は、住宅ローン以外の借入も含まれるのが一般的です。

既存の借入が多い場合は、住宅ローンに充てられる年間返済額が少なくなるため、希望する金額まで借りられない可能性があります。完済できる借入がある場合は、住宅ローンを申し込む前に整理することも検討しましょう。

5. 購入する物件の担保価値

住宅ローン審査では、申込者の返済能力だけでなく、購入する住宅や土地も審査の対象になります。金融機関は対象物件に抵当権を設定し、万が一返済が継続できなくなった場合には、物件の売却代金から融資金を回収するためです。

そのため、金融機関が算出した担保評価額に対して借入希望額が大きすぎる場合は、融資額が減額されたり、融資を受けられなかったりする可能性があります。

特に、再建築できない物件、接道条件を満たしていない物件、借地権付き住宅、増改築によって法令上の問題が生じている住宅などは、利用できる金融機関や借入額が限られることがあります。

住宅ローン審査に備えるための具体的な対策

年収や勤続年数など、すぐには変えにくい条件がある一方で、住宅ローンを申し込む前に見直せる項目もあります。事前に家計や借入状況を整理しておくことで、審査をスムーズに進めやすくなります。

主な対策は、自己資金と他の借入の整理、収入合算やペアローンの検討、住宅ローン商品の比較、必要書類の準備の4つです。

対策1：自己資金を確認し、他の借入を整理する

住宅ローンの借入額を抑える方法の一つが、自己資金を用意することです。購入価格の一部を自己資金で支払えば、その分だけ住宅ローンの借入額と毎月の返済額を減らせます。

ただし、住宅購入時には、登記費用、住宅ローンの事務手数料、火災保険料、仲介手数料、引っ越し費用なども必要になります。自己資金をすべて頭金に充て、手元資金がほとんど残らない状態は避けましょう。

また、自動車ローン、カードローン、リボ払いなどがある場合は、その年間返済額も返済負担率に含まれる可能性があります。完済できる借入がある場合は、住宅ローンの申込前に整理することで、返済負担率を下げられる場合があります。

対策2：収入合算やペアローンを検討する

一人の年収では希望する借入額に届かない場合、夫婦や親子などの収入を合わせて申し込む方法があります。代表的な方法が、収入合算とペアローンです。

※スマートフォンでは表を横にスクロールできます。

収入を合算することで借入可能額が増える場合がありますが、借入額が増えれば毎月の返済負担も大きくなります。産休・育休、転職、退職、病気などにより、一方の収入が減った場合でも返済を続けられるか確認しておきましょう。

対策3：自分に合った住宅ローン商品を比較する

住宅ローンの審査基準や利用条件は、金融機関や商品によって異なります。一つの金融機関で希望条件に合わなくても、別の金融機関や商品では申込みを検討できる場合があります。

特に、自営業者、転職後間もない方、団体信用生命保険への加入に不安がある方は、民間金融機関の住宅ローンだけでなく、全期間固定金利型のフラット35なども含めて比較するとよいでしょう。

対策4：必要書類を事前に準備する

住宅ローン審査では、本人確認書類、収入証明書類、物件に関する書類などの提出を求められます。書類に不足や記載内容の相違があると、追加確認が必要になり、審査に時間がかかる場合があります。

必要書類は、事前審査と本審査、金融機関、雇用形態、購入する物件によって異なります。以下のチェックリストを参考に、実際の申込み前には金融機関へ確認してください。

住宅ローンと年収に関するよくある質問

住宅ローンを検討するときは、年収の基準や転職後の申込み、パート・アルバイト収入の扱いなど、さまざまな疑問が生じます。ここでは、住宅ローンと年収に関する代表的な質問をまとめました。

まとめ：年収だけでなく家計全体から資金計画を考えよう

住宅ローン審査では年収が重要な判断材料になりますが、年収だけで審査結果や借入可能額が決まるわけではありません。返済負担率、信用情報、勤続年数、雇用形態、健康状態、完済時年齢、他の借入、購入物件の担保価値などが総合的に確認されます。

また、年収倍率や金融機関が示す借入可能額は、住宅予算を考えるための一つの目安です。審査上借りられる金額が、必ずしも家計に無理なく返せる金額とは限りません。

住宅購入後は、固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費・修繕積立金、教育費、車の維持費なども必要です。現在の年収だけでなく、将来の収入や支出の変化も含めて返済計画を立てましょう。

大切なのは「いくらまで借りられるか」ではなく、「住宅購入後も安心して暮らせる返済額はいくらか」を考えることです。自己判断だけで借入額を決めず、金融機関や不動産会社などへ相談しながら、ご家庭に合った資金計画を整理しましょう。