フラット35とは？仕組みと民間住宅ローンとの違い

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

全期間固定金利とは、住宅ローンの資金を受け取った時点で、完済までの借入金利が確定する仕組みです。市場金利が上昇しても適用金利は変わらないため、毎月の返済額を見通しやすくなります。

全期間固定金利で返済額が変わらない

フラット35の最大の特徴は、資金を受け取った時点で借入金利と返済額が確定することです。返済期間中に市場金利が上昇しても、適用される金利や毎月の返済額は変わりません。

将来の教育費や老後資金などを含めて家計を管理したい方にとって、住宅ローン返済額が一定であることは大きな安心材料となります。

住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る仕組み

一般的な買取型のフラット35では、まず民間金融機関が利用者に住宅ローンを融資します。その後、住宅金融支援機構がその住宅ローン債権を金融機関から買い取り、住宅ローン債権を担保とする資産担保証券（MBS）を発行して、投資家から長期資金を調達します。

この証券化の仕組みによって、民間金融機関だけでは金利変動リスクを抱えやすい長期固定金利の住宅ローンを、幅広い金融機関が提供できるようになっています。

フラット35を利用する5つのメリット

フラット35には、全期間固定金利以外にも、保証料が不要であることや、一定の住宅性能を満たす場合に金利引下げ制度を利用できることなど、複数のメリットがあります。

メリット1：将来の金利上昇リスクを避けられる

フラット35では、借入時の金利が返済終了まで変わりません。将来、市場金利が上昇しても住宅ローンの適用金利は上がらないため、返済額の増加を心配せずに済みます。

特に、借入期間が長い方や、教育費など今後の支出が増える可能性がある家庭にとって、返済額を固定できることは大きなメリットです。

メリット2：保証料と保証人が不要

フラット35では、保証会社を利用するための保証料や、連帯保証人は原則として必要ありません。民間住宅ローンでは、保証料を一括で支払う商品や、金利に上乗せして支払う商品もあるため、保証料が不要であることは初期費用を比較するうえで一つの利点となります。

ただし、フラット35でも融資手数料、物件検査手数料、登記費用、火災保険料などは必要です。「保証料がない＝諸費用が安い」とは限らないため、住宅ローン全体の初期費用を比較しましょう。

メリット3：自営業者や転職後の方も申込みできる

フラット35には、会社員だけでなく、自営業者、個人事業主、契約社員、派遣社員、パート・アルバイトの方も申込みできます。

審査では、年収に占める住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの年間返済額の割合である「総返済負担率」が確認されます。

また、一定の条件を満たす場合は、配偶者や親・子など1人の収入を合算して申し込む「収入合算」を利用できます。夫婦などがそれぞれ別の住宅ローンを契約する「ペアローン」も用意されていますが、契約本数や諸費用、団信の扱いが異なるため、内容を比較して選ぶことが大切です。

メリット4：団体信用生命保険に加入しなくても利用できる

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に債務者が死亡した場合や、新機構団信所定の身体障害状態に該当した場合などに、保険金によって住宅ローン残高が弁済される仕組みです。

民間住宅ローンでは団信への加入を融資条件としている商品が多い一方、フラット35は、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます。

ただし、団信に加入せず、返済中に債務者が亡くなった場合、住宅ローンの返済義務は相続人に引き継がれる可能性があります。団信に加入しない場合は、生命保険や貯蓄など、別の方法で万が一に備えることが重要です。

メリット5：住宅性能や子育て世帯向けの金利引下げ制度がある

フラット35には、住宅性能、家族構成、住宅の維持保全、地方公共団体の支援制度などに応じて、一定期間の借入金利を引き下げる制度があります。

2026年3月2日以降に資金を受け取る場合は、該当する金利引下げメニューをポイントに換算し、合計ポイントに応じて引下げ期間と引下げ幅が決まります。

例えば、若年夫婦世帯または子ども1人の世帯が、フラット35S（ZEH）の対象住宅を取得する場合は、合計4ポイントとなり、当初5年間の借入金利が年1.0％引き下げられる組合せがあります。

フラット35の7つのデメリット・注意点

フラット35は返済計画を立てやすい住宅ローンですが、すべての方に適しているわけではありません。借入当初の金利、融資手数料、住宅の技術基準など、契約前に確認すべき注意点があります。

デメリット1：変動金利より借入当初の金利が高くなりやすい

フラット35は、将来の金利上昇リスクを避ける代わりに、変動金利型住宅ローンよりも借入当初の金利が高く設定されることが一般的です。

そのため、変動金利が長期間上昇しなかった場合は、フラット35のほうが毎月の返済額や総返済額が多くなる可能性があります。

デメリット2：市場金利が下がっても返済額は変わらない

全期間固定金利は、金利上昇時には有利ですが、市場金利が低下した場合でも自動的に適用金利が下がることはありません。

より低い金利の住宅ローンへ借り換えることはできますが、融資手数料、登記費用、印紙税などの諸費用が発生します。借換えを検討する際は、金利差だけでなく諸費用を含めて効果を確認する必要があります。

デメリット3：住宅が技術基準を満たす必要がある

フラット35を利用するには、購入または建築する住宅が、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。

主な基準には、住宅の規模、接道、耐久性、断熱構造、維持管理などがあります。対象住宅であることを確認するため、原則として検査機関や適合証明技術者による検査を受け、適合証明書を取得します。

特に中古住宅では、築年数だけでなく、構造や劣化状況、耐震性などによって適合証明書を取得できない場合があります。購入申込み前にフラット35を利用できる物件か確認しましょう。

デメリット4：融資手数料や検査費用がかかる

フラット35は保証料が不要ですが、取扱金融機関へ支払う融資手数料は必要です。融資手数料は金融機関によって異なり、定額型と借入額に一定割合を掛ける定率型があります。

また、住宅が技術基準に適合していることを確認するための物件検査手数料や、適合証明書の発行費用がかかる場合があります。費用は住宅の種類、検査機関、検査内容などによって異なるため、一律の金額ではありません。

保証料だけで判断せず、融資手数料・検査費用・団信・登記費用などを含めた総費用で比較することが大切です。

デメリット5：融資率が9割を超えると金利が高くなる

フラット35では、住宅の建設費または購入価格に対する借入額の割合を「融資率」といいます。融資率が9割を超える場合は、9割以下の場合よりも高い借入金利が適用されます。

ただし、金利を下げるために自己資金を使い切ってしまうと、引っ越し費用や家具・家電の購入費、入居後の修繕費に対応できなくなるおそれがあります。頭金を増やすかどうかは、手元資金を残せる範囲で検討しましょう。

デメリット6：繰上返済には最低金額がある

フラット35は、繰上返済手数料が不要です。ただし、一部繰上返済を行う場合は、申込方法によって最低返済額が決められています。

民間住宅ローンには、インターネットから1円単位や1万円単位で繰上返済できる商品もあります。少額をこまめに返済したい方は、返済方法の違いも比較しましょう。

デメリット7：物件検査を含めて手続きに時間がかかる場合がある

フラット35では、申込者に対する融資審査に加えて、住宅が技術基準を満たしているか確認する手続きがあります。

住宅の種類や書類の準備状況によっては、適合証明書の取得に時間がかかる場合があります。特に中古住宅や、引き渡しまでの期間が短い物件では、売買契約前に金融機関や不動産会社へスケジュールを確認しておくことが重要です。

「フラット35はやめたほうがいい」と言われる理由

インターネットでフラット35について調べると、「やめたほうがいい」「後悔した」といった意見を見かけることがあります。

しかし、フラット35そのものに問題があるわけではありません。住宅ローンに求める条件や家計状況に合わないまま選んだ場合に、金利や手続き面で不満を感じやすいことが背景にあります。

理由1：変動金利との金利差が大きく見える

フラット35は全期間固定金利であるため、一般的に変動金利型住宅ローンよりも借入当初の金利が高くなります。

住宅ローン比較サイトなどで、現在の金利だけを比べると、毎月の返済額や総返済額に大きな差が出ることがあります。その結果、「フラット35を選ぶと損」という印象を持つ方もいます。

ただし、変動金利は返済期間中に金利が上昇する可能性があります。一方、フラット35は、金利上昇による返済額の増加を避けるための住宅ローンです。

理由2：住宅の技術基準や手続きに制約がある

フラット35を利用するためには、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。

希望する住宅が基準を満たしていない場合や、必要な書類を用意できない場合は、フラット35を利用できないことがあります。特に中古住宅では、適合証明書の取得可否や検査費用、手続き期間を確認する必要があります。

このような手続きが「使いにくい」「融通が利かない」という評価につながる場合がありますが、技術基準は住宅の耐久性や安全性など、一定の品質を確認する役割もあります。

理由3：過去の不適正利用によって印象が悪化した

フラット35は、自ら居住する住宅などを取得するための住宅ローンです。投資用物件の取得や、自動車の購入費、消費者ローンの返済費用など、住宅取得と関係のない費用を借入額に上乗せする目的では利用できません。

過去には、投資用物件を居住用と偽って申し込むなど、不適正な利用事例が確認されました。その報道により、制度自体に問題があるかのような印象を持たれた面があります。

しかし、問題となったのはフラット35の正規の利用ではなく、申込内容を偽るなどの契約違反です。居住用住宅の取得資金として、正しい内容で申し込む一般の利用者が、制度の利用を過度に心配する必要はありません。

フラット35が向いている人・向いていない人

フラット35と変動金利のどちらが適しているかは、金利の見通しだけでなく、家計の余裕、借入期間、働き方、健康状態などによって変わります。

重要なのは、どちらが一般的に得かではなく、自分たちがどの程度の金利変動リスクを負えるかで判断することです。

フラット35が向いている人

次のような方は、フラット35が有力な選択肢になります。

• ✓ 将来の金利上昇によって返済額が増えることを避けたい
• ✓ 子どもの教育費など、将来の支出計画を明確に立てたい
• ✓ 住宅ローンを長期間かけて返済する予定である
• ✓ 自営業や転職後などで、住宅ローン審査に不安がある
• ✓ 健康上の理由で団体信用生命保険への加入が難しい
• ✓ ZEHや長期優良住宅など、一定の性能を持つ住宅を検討している

特に、住宅ローン返済額の上昇によって教育費や生活費が圧迫されることを避けたい家庭にとっては、完済までの返済額が確定する安心感が大きなメリットになります。

変動金利なども検討したい人

一方、次のような方は、民間金融機関の変動金利や固定期間選択型も含めて比較したほうがよいでしょう。

• ✓ 借入当初の返済額をできるだけ抑えたい
• ✓ 金利が上昇しても返済を継続できる家計の余裕がある
• ✓ 収入増加やまとまった資金によって、早期返済を予定している
• ✓ 少額からこまめに繰上返済したい
• ✓ がん保障や三大疾病保障など、団信の保障内容を重視したい
• ✓ 希望する住宅がフラット35の技術基準を満たしていない

まとめ：金利だけでなく家計全体から判断しよう

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

資金を受け取った時点で完済までの借入金利と返済額が確定するため、将来の金利上昇リスクを避け、長期的な資金計画を立てやすいというメリットがあります。

一方で、変動金利より借入当初の金利が高くなりやすいこと、住宅が一定の技術基準を満たす必要があること、融資率9割超では金利が高くなることなどには注意が必要です。

住宅ローンは、現在の金利が最も低い商品を選べばよいとは限りません。金利上昇時にも返済を続けられるか、教育費や老後資金を確保できるか、手元に十分な資金を残せるかを含めて判断する必要があります。

フラット35と変動金利のどちらが自分たちに合うか迷う場合は、複数の金利パターンで返済額をシミュレーションし、家計全体から無理のない借入額を検討しましょう。