マイホームの購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。
特に30代のご夫婦にとって、住宅ローン選びは将来の生活を左右する重要な決断になります。

「将来、金利が上がったらどうしよう」
「変動金利は少し怖いな」

と感じ、全期間固定金利の「フラット35」に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、インターネットで調べると「フラット35はやめたほうがいい」といった気になる言葉もあり、本当に自分たちにとって最適な選択なのか、不安に感じますよね。

この記事では、そんな住宅ローン初心者のご夫婦でも安心して読み進められるよう、フラット35のメリットとデメリットを公平な視点で徹底的に比較・解説します。

この記事を最後まで読めば、フラット35の本当の姿が理解でき、ご自身の家庭に合った後悔しない住宅ローン選びができるようになります。

そもそもフラット35とは？民間の住宅ローンとの違いをわかりやすく解説

まず、フラット35がどのような住宅ローンなのか、基本的なところから見ていきましょう。

フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構という公的な機関が提携して提供している住宅ローンです。

最大の特徴は、借入期間が最長35年で、その間ずっと金利が変わらない「全期間固定金利」である点です。
これにより、将来の市場金利がどれだけ変動しても、毎月の返済額は最後まで一定に保たれ、非常に安定した返済計画を立てることができます。

なぜ長期固定金利が可能なの？カギは「証券化」の仕組み

なぜフラット35は、民間金融機関だけでは提供が難しい長期の固定金利を実現できるのでしょうか。
その秘密は「証券化」という仕組みにあります。

少し専門的に聞こえますが、仕組みはシンプルです。

1. 銀行などの金融機関が、あなたに住宅ローンを貸し出します。
2. ↓
3. 住宅金融支援機構が、そのローン債権（返済してもらう権利）を金融機関から買い取ります。
4. ↓
5. 機構は、買い取った債権をまとめて「不動産担保証券（MBS）」という金融商品に変え、投資家に販売します。

この仕組みにより、金融機関は金利変動のリスクを負うことなく、早期に資金を回収できます。
そのため、民間ローンでは審査が通りにくい自営業の方や転職直後の方にも、比較的柔軟に融資を提供できるのです。

【徹底分析】フラット35の5つのメリット｜将来の安心を手に入れる

それでは、フラット35を利用することで得られる具体的なメリットを5つのポイントに絞って見ていきましょう。
これらのメリットは、特に将来の家計の安定を重視するご家庭にとって、大きな魅力となるはずです。

メリット①：将来の金利上昇も怖くない！返済計画の安定性

フラット35最大のメリットは、やはり全期間固定金利による安心感です。

借入時に決まった金利と返済額が、完済するまで35年間ずっと変わりません。

例えば、これからお子さまの教育費がかかる時期や、ご自身の収入が変動する可能性を考えても、住宅ローンの返済額が確定しているのは大きな心の支えになります。
将来の金利上昇を心配することなく、長期的な視点で安定した家計管理ができるのです。

メリット②：初期費用を抑えられる！保証料・保証人が不要

一般的な民間住宅ローンを契約する際には、数十万円にもなる「保証料」が必要になるケースが多くあります。

しかし、フラット35ではこの保証料が一切かかりません。
また、保証人も必要ないため、手続きの手間も省けます。

住宅購入時には何かと物入りですから、初期費用を少しでも抑えられるのは嬉しいポイントです。
浮いた費用を、新しい家具や家電の購入、あるいは頭金に充てることもできます。

メリット③：転職直後や自営業でも安心！柔軟な審査基準

フラット35の審査は、申込者の勤務先や勤続年数といった「属性」よりも、年収に占めるすべての借入の年間合計返済額の割合である「総返済負担率」を重視します。

この基準が明確に定められているため、転職したばかりの方や自営業の方、非正規雇用の方でも利用しやすいという特徴があります。
パート収入のある奥さまの収入を合算して申し込むことも可能です。

メリット④：健康に不安があってもOK！団信（団体信用生命保険）の加入が任意

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際に、ローンの残債が保険金で支払われる仕組みです。

民間ローンでは加入が必須とされることがほとんどですが、フラット35では加入が任意となっています。

そのため、健康上の理由で団信に加入できず、民間ローンを諦めていた方でもマイホームを持つチャンスがあります。
もちろん、万が一に備えるための多様な保障プランも用意されており、ライフプランに合わせて選択することが可能です。

メリット⑤：省エネ住宅ならさらにお得！「フラット35S」の金利優遇

もし、省エネ性能や耐震性に優れた質の高い住宅を購入または建築する場合、「フラット35S」という金利優遇制度を利用できます。

この制度を使えば、当初5年間または10年間の金利が引き下げられ、総返済額をさらに抑えることが可能です。

特に、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)などの高性能な住宅は、当初5年間の金利が年0.75%引き下げられます。さらに「子育てプラス」などの制度と併用すれば、最大年1.0%の引き下げも可能です。

【要注意】フラット35の7つのデメリット・落とし穴｜後悔しないために知るべきこと

ここまでメリットを見てきましたが、どんな商品にも注意すべき点があります。
フラット35のデメリットや「落とし穴」になり得るポイントを事前にしっかり理解しておくことが、後悔しないローン選びにつながります。

デメリット①：変動金利より高い？金利と総返済額をシミュレーション比較

全期間の安心を得られる代わりに、フラット35の金利は変動金利型のローンに比べて、借入当初は高めに設定されています。

この金利差が、毎月の返済額や総返済額にどれくらい影響するのか、2026年1月時点の実際の金利を使ってシミュレーションで見てみましょう。
わずかな金利差でも、35年という長期間では大きな金額の差になることがわかります。

デメリット②：市場金利が下がっても返済額は同じ【機会損失のリスク】

メリットの裏返しになりますが、金利が固定されているということは、世の中の金利が大きく下がってもその恩恵を受けられないということです。

もし、今後も低金利の時代が長く続いた場合、変動金利を選んでいれば支払わなくて済んだ利息分を「機会損失」として払い続けることになります。

もちろん、より低い金利のローンに借り換えるという選択肢もありますが、その際には手数料などの諸費用がかかります。

デメリット③：物件選びに制限？独自の「技術基準」と検査費用

フラット35を利用するためには、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める独自の技術基準を満たしている必要があります。

この基準は、建物の耐久性や耐震性などに関するもので、特に中古住宅の購入を検討している場合は注意が必要です。

基準を満たしていることを証明する「適合証明書」を取得するために、専門家による物件検査が必要となり、その費用として新築で3万~4万円程度、中古で5万~8万円程度(旧耐震物件はさらに高額)が別途かかります。

デメリット④：意外と高い？金融機関で異なる「事務手数料」

ローン契約時に金融機関へ支払う事務手数料も、見逃せないポイントです。

フラット35の事務手数料は金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では「借入額 × 2.2%(税込)」の料率制を採用しています。一部の金融機関では定額型(例:110,000円)を設定しているところもあります。

例えば、4,000万円を借り入れる場合で料率制の場合、手数料だけで88万円が必要になる計算です。
これは民間ローンと比較して高めになることがあるため、必ず複数の金融機関で比較検討し、初期費用としてしっかり予算に組み込んでおく必要があります。

デメリット⑤：頭金が少ないと損？融資率9割超で金利が上乗せ

フラット35では、物件の購入価格に対して、ローンの借入額が占める割合(融資率)が9割を超えると、適用される金利が高くなります。

つまり、頭金を物件価格の1割以上用意できない場合は、金利が0.1%~0.2%程度上乗せされてしまうのです(2026年1月時点:9割以下2.08%→9割超2.19%で0.11%上乗せ)。

自己資金が少ない状態でローンを組む場合は、この金利上乗せによって総返済額が大きく増える可能性があるため、注意が必要です。

デメリット⑥：繰り上げ返済は最低10万円から

家計に余裕ができたときに、元金を前倒しで返済する「繰り上げ返済」は、総返済額を減らすのに有効な手段です。

フラット35でも繰り上げ返済は可能で、手数料もかかりません。
しかし、返済できる最低金額が、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合でも10万円からと決まっています。

民間ローンの中には1円単位で返済できるものもあるため、少額でこまめに返済したい方にとっては少し不便に感じるかもしれません。

デメリット⑦:審査に時間がかかる場合がある

フラット35の審査は、窓口となる民間金融機関の事前審査と、住宅金融支援機構の本審査という二段階で行われます。

そのため、民間金融機関が単独で行う住宅ローン審査に比べて、融資が実行されるまでに時間がかかる傾向があります。

物件の引き渡し時期が迫っているなど、融資を急いでいる場合には、スケジュールに余裕を持たせた申し込みが必要です。

ネットの噂「フラット35はやめたほうがいい」は本当？3つの理由を専門家が深掘り

インターネットで検索すると「フラット35はやめたほうがいい」という言葉を目にして、不安になった方もいるかもしれません。

この噂はなぜ広まったのでしょうか。
その背景には、単なる金利の高さだけではない、3つの理由が考えられます。
真相を知ることで、過度に恐れる必要がないことがわかります。

理由①：金利差による「損した感」と機会損失への不満

「やめたほうがいい」と言われる最も大きな理由は、やはり変動金利との金利差です。

特に、日本の超低金利が長く続いたため、結果的に変動金利を選んだ人の方が総返済額を抑えられたケースが多くありました。

安心のためのコスト(固定金利)を支払っていると頭では理解していても、変動金利との差額を見ると「損をしている」と感じてしまう人が多いのです。
この経済的な結果論が、「やめたほうがいい」という強い言葉につながっていると考えられます。

理由②：過去の「不正利用問題」によるイメージ悪化

2019年頃、フラット35が本来の目的である居住用ではなく、投資用マンションの購入に不正利用される問題が大きく報道されました。

公的な性格を持つローンが悪用されたという事実は、制度全体のイメージを大きく損ないました。
この事件をきっかけに、「フラット35は何か問題のあるローンなのでは？」という誤った認識が広まった側面もあります。

現在では審査体制が大幅に強化されており、一般の利用者が不正に巻き込まれる心配はほとんどありません。

理由③：物件基準の厳しさによる「使えない」という不満

ようやく理想のマイホームを見つけたのに、その物件がフラット35の技術基準を満たしていなかったために、利用を断念せざるを得ないケースもあります。

利用者から見れば「使いたいのに使えない、融通の利かないローンだ」という不満につながります。

特に、デザイン性の高い住宅や中古住宅を検討している場合にこの問題が起こりやすく、このような経験をした人たちの声が「やめたほうがいい」という評判の一因となっている可能性があります。

【診断】あなたはどっち？フラット35が向いている人・向いていない人

ここまで解説してきたメリット・デメリットを踏まえて、あなたがフラット35に向いているのか、それとも他のローンを検討した方が良いのかを診断してみましょう。

フラット35がおすすめな人の特徴

以下のような考え方や状況に当てはまる方は、フラット35が有力な選択肢になります。

• ✓ とにかく将来の金利上昇リスクを避け、安心して返済を続けたい
• ✓ 毎月の返済額を確定させて、子どもの教育費など将来の支出計画をしっかり立てたい
• ✓ 自営業やフリーランス、転職直後などで、民間ローンの属性審査に不安がある
• ✓ 健康上の理由で、団体信用生命保険への加入が難しい
• ✓ ZEH住宅など、質の高い省エネ住宅をお得に購入したい

民間の変動金利などを検討したほうがいい人の特徴

一方で、以下に当てはまる方は、民間の変動金利型ローンなどを検討する方がメリットが大きいかもしれません。

• ✓ 将来の金利上昇リスクをある程度許容できるので、今はとにかく低い金利で返済額を抑えたい
• ✓ 今後、収入が増える見込みがあり、金利が上がっても繰り上げ返済などで対応できる自信がある
• ✓ 購入したい物件が、フラット35の技術基準を満たしていない
• ✓ 初期費用の事務手数料をできるだけ抑えたい
• ✓ 1万円単位など、少額からこまめに繰り上げ返済をしたい

まとめ：フラット35は特性を理解すれば、マイホームの夢を叶える心強い味方

フラット35は、「やめたほうがいい」と噂されるような特別なローンではありません。

全期間固定金利という絶対的な安心感を提供する一方で、金利が比較的高めであることや、物件に一定の基準が求められるといった特性を持つ、数ある住宅ローンの一つです。

最も大切なのは、これらのメリットとデメリットを正しく理解し、ご自身のライフプランやお金に対する考え方、そして将来のリスクをどこまで許容できるかに照らし合わせて判断することです。

この記事で得た知識をもとに、ご夫婦でじっくりと話し合い、必要であればファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談しながら、後悔のない最適な住宅ローンを選んでください。

フラット35の特性を味方につければ、きっとマイホームの夢を叶えるための心強いパートナーとなってくれるはずです。