住宅ローン控除とは？2026年以降も2030年末まで利用可能

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して一定の条件を満たすマイホームを新築・購入・増改築した場合に、住宅ローンの年末残高等を基に計算した金額を、所得税などから差し引ける制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」ですが、一般的には「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」と呼ばれています。

住宅の購入価格がそのまま控除対象になるわけではない

住宅ローン控除は、住宅の購入価格そのものを所得税から差し引く制度ではありません。基本的には、毎年12月31日時点の住宅ローン残高等に0.7％を掛けた金額を基に計算します。

また、計算に使えるローン残高には、住宅の性能や世帯区分に応じた「借入限度額」があります。例えば、年末ローン残高が4,000万円あっても、制度上の借入限度額が3,500万円であれば、3,500万円を基準に控除額を計算します。

住宅ローン控除はいくら戻る？計算方法と控除額の考え方

住宅ローン控除の各年の控除額は、基本的に次の式で計算します。

計算例：年末ローン残高が3,000万円の場合

この例では、計算上の控除可能額は21万円です。ただし、その年の所得税額などが21万円より少ない場合、21万円全額を控除できないことがあります。

13年間の総額はローン残高の減少によって変わる

控除期間が13年の住宅であっても、「初年度の控除額×13年」がそのまま総控除額になるわけではありません。住宅ローンの返済が進むと年末残高は通常減少するため、控除可能額も年ごとに変わります。

購入前に控除額を試算する場合は、住宅価格だけでなく、借入額、金利、返済期間、返済方式、所得税・住民税の見込みまで含めて確認することが大切です。

【2026年版】新築住宅の借入限度額

2026年から2030年までに入居する新築住宅では、住宅の省エネ性能によって借入限度額が異なります。控除率は0.7％、控除期間は原則13年です。

※一定の買取再販住宅については、住宅の性能区分によって新築住宅または既存住宅に準じた借入限度額・控除期間が適用されます。特に省エネ基準適合住宅の買取再販住宅は、2028～2030年入居でも借入限度額2,000万円、控除期間13年となる場合があります。

2028年以降の省エネ基準適合住宅は建築確認日にも注意

省エネ基準適合住宅については、単純に「2028年以降に入居するとすべて対象外」となるわけではありません。適用可否は、入居日だけでなく、建築確認を受けた日や登記簿上の建築日付などによっても変わります。

2028年以降の購入を検討する場合は、広告上の「省エネ住宅」という表記だけで判断せず、住宅の性能区分、建築確認日、登記簿上の建築日付、入居予定日を不動産会社や売主へ確認しましょう。

2028年以降は災害レッドゾーン内の新築住宅にも制限

2028年1月1日以降に入居する場合、一定の災害レッドゾーン内に新築された住宅や、建築後使用されたことのない住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となります。

対象となる区域には、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域などがあります。なお、この制限は新築住宅が対象であり、建て替え、既存住宅の購入、リフォームは引き続き住宅ローン控除の対象となります。

※災害危険区域については、都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表された場合に限ります。

【2026年版】中古住宅の借入限度額と控除期間

2026年度の改正では、特に省エネ性能の高い中古住宅への支援が拡充されました。認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅に該当する中古住宅は、控除期間が13年となります。

中古住宅は省エネ性能を証明できる書類が重要

中古住宅で13年間の控除や借入限度額の優遇を受けるには、その住宅が認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のいずれかに該当することを、所定の書類で確認・証明する必要があります。

物件情報に「断熱性能が高い」「省エネ設備あり」と書かれているだけでは、税制上の区分を判断できない場合があります。購入前に、住宅性能評価書や建設住宅性能評価書、省エネ性能を証明する書類などの有無を確認しましょう。

築年数だけでなく耐震基準も確認する

中古住宅では、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であること、または一定の耐震基準を満たしていることなどが要件になります。

1981年（昭和56年）12月31日以前に建築された住宅でも、耐震基準適合証明書などにより一定の耐震性能を証明できる場合は、対象となる可能性があります。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置と床面積要件

2026年から2030年までの住宅ローン控除では、一定の子育て世帯・若者夫婦世帯について、認定住宅等の借入限度額を一般世帯より引き上げる措置が設けられています。

子育て世帯・若者夫婦世帯の対象

一般に「子育て世帯・若者夫婦世帯」と表現されますが、税制上は年齢や扶養親族の条件で判定されます。

子育て世帯等の借入限度額

※省エネ基準適合の一定の買取再販住宅には、2028～2030年入居でも上乗せ措置が適用される場合があります。

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になる場合がある

住宅ローン控除の床面積要件は原則50㎡以上ですが、2026年以降は、新築住宅だけでなく中古住宅についても、一定の条件を満たせば床面積40㎡以上50㎡未満の住宅が対象になります。

住宅ローン控除を受けるための主な条件

借入限度額や控除期間の条件を満たしていても、住宅ローンの返済期間や入居時期などの基本要件を満たしていなければ、住宅ローン控除は利用できません。

繰り上げ返済で返済期間が10年未満になる場合に注意

当初は返済期間10年以上の住宅ローンを組んでいても、期間短縮型の繰り上げ返済によって、最初の返済日から最後の返済日までの期間が10年未満になると、その年以降は住宅ローン控除を受けられなくなる可能性があります。

住宅ローン控除の期間中に繰り上げ返済を行う場合は、返済期間と控除への影響を金融機関や税務署へ事前に確認しましょう。

補助金や住宅取得資金の贈与がある場合

住宅の取得に対して国や自治体から補助金を受け取った場合や、住宅取得等資金の贈与税非課税制度を利用した場合は、その金額が住宅ローン控除の計算に影響することがあります。

住宅の取得対価から補助金や一定の贈与額を差し引いた金額が、住宅ローン残高より少ない場合は、差し引き後の取得対価を基に控除額を計算します。

初年度は確定申告が必要！申請方法と必要書類

住宅ローン控除は、住宅を購入しただけで自動的に適用される制度ではありません。控除を受けるためには、所定の申告手続きが必要です。

初年度は会社員も確定申告を行う

住宅ローン控除を初めて受ける年は、会社員の方も確定申告を行います。原則として、入居した年の翌年に、住所地を管轄する税務署へ申告します。

所得税の還付申告のみであれば、通常の確定申告期間より前から提出できる場合があります。具体的な提出期間は、入居した年分の国税庁の案内を確認してください。

主な必要書類

※必要書類や添付方法は、住宅の種類、取得方法、金融機関が調書方式に対応しているか、補助金・贈与・連帯債務の有無などによって異なります。申告時には国税庁の最新案内をご確認ください。

会社員は2年目以降、原則として年末調整で申請できる

会社員などの給与所得者は、初年度の確定申告後、2年目以降は原則として勤務先の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

年末調整では、税務署から交付される住宅借入金等特別控除申告書・控除証明書と、金融機関から交付される年末残高等証明書などを勤務先へ提出します。

住宅ローン控除でよくある質問と注意点

Q1. ペアローンなら夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられる？

夫婦それぞれが住宅ローンを借り、住宅を共有し、それぞれが適用要件を満たしている場合は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

ただし、控除額は各自のローン残高、持分、取得対価、所得税額などを基に計算します。住宅の持分と実際の資金負担割合が大きく異なる場合は、贈与税の問題が生じる可能性もあるため注意が必要です。

Q2. 連帯債務でも夫婦それぞれ控除を受けられる？

連帯債務の場合も、夫婦それぞれが債務を負担し、住宅を共有し、その他の要件を満たしていれば、それぞれ控除を受けられる場合があります。

ただし、各自の控除対象となるローン残高は、持分割合や債務負担割合などによって計算します。ペアローンとは計算方法や団体信用生命保険の内容が異なるため、金融機関へ確認しましょう。

Q3. ふるさと納税やiDeCoと併用できる？

住宅ローン控除と、ふるさと納税やiDeCoは併用できます。ただし、それぞれ所得税・住民税の計算に影響するため、住宅ローン控除を所得税から引ききれない場合や、ふるさと納税の上限額が変わる場合があります。

特に住宅ローン控除の初年度は確定申告を行うため、ふるさと納税のワンストップ特例を申請していても、その寄附分を確定申告へ含める必要があります。

Q4. マイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用できる？

マイホームを売却した際の3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除は、原則として一定期間内に併用できません。

売却した年、その前年・前々年または翌年以後の一定期間に売却特例を利用すると、住宅ローン控除を受けられない場合があります。住み替えでは、売却特例による税負担の軽減額と、新居の住宅ローン控除額を比較して判断することが重要です。

Q5. 中古住宅を購入してリフォームする場合は？

中古住宅の購入費用に対する住宅ローン控除と、一定の増改築等に対する住宅ローン控除の対象になる可能性があります。

ただし、工事内容、工事費、住宅ローンの返済期間、入居時期、証明書などの条件があります。購入代金とリフォーム代金を同じ住宅ローンで借りる場合も、金融機関や不動産会社、リフォーム会社へ事前に確認しましょう。

まとめ：物件価格だけでなく住宅性能と入居時期も確認しよう

2026年度の税制改正により、住宅ローン控除の適用期限は2030年12月31日まで延長されました。控除率は0.7％で、住宅の種類や省エネ性能によって、借入限度額や控除期間が異なります。

• ▪ 住宅ローン控除は2030年末まで延長
• ▪ 各年の控除可能額は原則「年末ローン残高等×0.7％」
• ▪ 省エネ性能の高い中古住宅は借入限度額・控除期間が拡充
• ▪ 子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置がある
• ▪ 床面積40㎡以上50㎡未満の住宅にも一定の特例がある
• ▪ 2028年以降の新築住宅は省エネ性能・建築確認日・立地条件に注意

特に2028年以降は、省エネ基準適合住宅の建築確認日や、災害レッドゾーン内の新築住宅に関する要件が変わります。「新築か中古か」だけでなく、住宅性能、建築確認日、入居予定日、床面積、世帯要件まで確認することが重要です。

住宅ローン控除は大きなメリットが期待できる制度ですが、控除額だけを理由に住宅や借入額を決めるのは避けましょう。毎月の返済額、購入諸費用、固定資産税、修繕費、教育費なども含め、無理のない資金計画を立てることが大切です。