【完全ガイド】住宅ローン残債ありでも家は売却できる！オーバーローンの解決策から税金対策まで解説
記事の目次
住宅ローンが残っている家の売却について、多くの方が不安を抱えているのではないでしょうか。
「ローンが残っていても本当に売れるの？」「売却代金でローンを完済できなかったらどうしよう…」といった心配をお持ちの方も多いはずです。
人生で最も大きな資産である住まいの売却だからこそ、正しい知識を持って進めたいものです。
この記事では、住宅ローンが残った家の売却について、売却の条件からケース別の対応方法まで、プロの視点から詳しく解説します。オーバーローンの場合の解決策や、離婚・転勤時の注意点なども具体的にご紹介します。
この記事を最後まで読めば、あなたの状況に応じた最適な売却方法が見つかり、安心して次のステップに進むことができるでしょう。
1. まず結論！住宅ローンが残っていても家の売却は可能
多くの方が勘違いされていますが、住宅ローンの返済途中であっても家の売却は問題なく行えます。
実際に、中古住宅市場で売買されている物件のほとんどは、ローンが残っている状態です。
ただし、売却には一つだけ絶対的な条件があります。
それは、家の引き渡しと同時に、住宅ローンを全額一括で返済することです。
🔑 売却の鍵を握る「抵当権」とは？なぜ一括返済が必要なのか
抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関があなたの家（土地と建物）に設定する権利のことです。
簡単に言えば、「もしローンの返済が滞ったら、この家を競売にかけて、その売却代金から優先的にお金を回収します」という金融機関側の保険のようなものです。
そのため、家の所有権を買主に完全に移す「引き渡しの日」までに、売却で得たお金などを使ってローンを全額返済し、この抵当権を抹消する手続きが不可欠となるのです。
2. 売却の第一歩！まずは「残債」と「家の価値」を正確に知ろう
売却が可能だとわかったところで、次にすべきことはご自身の状況を客観的に把握することです。
具体的には、以下の2つの金額を正確に調べることが、売却計画を立てる上でのスタートラインとなります。
💰 確認すべき2つのポイント
- 住宅ローンの残債額：ローンがあといくら残っているか
- 家の売却相場：自宅がいくらで売れそうか
📊 ステップ1：住宅ローンの残債額を確認する3つの方法
🏡 ステップ2：自宅がいくらで売れるか？売却相場を調べる
次に、ご自宅がいくらで売れそうか、おおよその売却価格を把握します。正確な価格を知るには、不動産会社の査定が不可欠ですが、まずは自分で相場観を養うことも大切です。
調査方法
- 不動産情報サイトで調べる： SUUMOやHOME’Sなどのサイトで、ご自宅と似た条件（エリア、広さ、築年数、間取りなど）の物件がいくらで売り出されているかを確認します。
- 不動産会社に査定を依頼する： 最も正確な価格を知る方法です。複数の会社に査定を依頼することで、より客観的な価格を知ることができます。査定は無料で依頼できます。
⚖️ 「アンダーローン」か「オーバーローン」か？運命の分かれ道
3. 【ケース別】住宅ローン残債ありの家の売却方法
あなたの状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」か、把握できましたでしょうか。ここからは、それぞれのケースに応じた売却の進め方を具体的に解説します。
✅ ケース1：アンダーローン（売却価格 > ローン残債）の場合
アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済しても手元に資金が残るため、比較的スムーズに売却を進めることが可能です。
売却の基本的な流れ
- 不動産会社に査定を依頼する： 複数の会社に査定を依頼し、信頼できるパートナーを選びます。
- 媒介契約を結ぶ： 売却活動を正式に依頼する契約を結びます。
- 売却活動を開始する： 不動産会社が広告掲載や内覧対応などを行います。
- 買主と売買契約を結ぶ： 購入希望者が見つかったら、価格などの条件を交渉し、売買契約を締結します。
- 決済・引き渡し： 買主から売却代金を受け取り、同時に金融機関にローン残債を一括返済します。司法書士が抵当権抹消の手続きを行い、買主に鍵を引き渡して完了です。
⚡ ケース2：オーバーローン（売却価格 < ローン残債）でも諦めない！4つの解決策
オーバーローンは、多くの方が不安に感じる状況ですが、解決策はあります。売却代金だけではローンを完済できないため、不足分をどうやって用意するかが焦点となります。
💵 解決策① 自己資金や親族からの援助で不足分を補う
最もシンプルで確実な方法は、預貯金などの自己資金で不足分を補填することです。
例：ローン残債が2,500万円、売却価格が2,000万円の場合、差額の500万円を自己資金で用意して完済します。
🏠 解決策② 新居のローンに上乗せする「住み替えローン」
住み替えを検討している場合に利用できるのが「住み替えローン」です。これは、現在の家のローン残債の不足分と、新しく購入する家の購入費用をまとめて一本化できるローンのことです。
🏛️ 解決策③ どうしても資金が足りない場合の「任意売却」
自己資金も用意できず、住み替えローンの審査にも通らないなど、ローンの返済が困難な状況に陥った場合の手段が「任意売却」です。
これは、金融機関の合意を得た上で、ローンを残したまま家を売却する方法です。市場価格に近い価格で売却活動ができるため、強制的に売却される「競売」よりも高く売れる可能性が高いのが特徴です。
🏘️ 解決策④ 売却せずに住み続ける「リースバック」
「今の家に住み続けたいけれど、まとまった資金が必要」という潜在的なニーズに応えるのが「リースバック」です。
これは、不動産会社などに自宅を一度売却し、その後、その会社と賃貸契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。売却によって得た資金でローンを完済し、将来的にその家を買い戻すことも可能な場合があります。
4. 【理由別】売却時の注意点｜離婚・転勤・経済的な事情
家の売却は、その理由によって注意すべきポイントが異なります。ここでは、特に相談の多い「離婚」と「転勤・住み替え」のケースについて、押さえておくべき点を見ていきましょう。
💔 離婚で家を売る場合：財産分与と名義の確認が最重要
離婚に伴う家の売却では、感情的な対立が絡むことも多く、手続きが複雑になりがちです。トラブルを避けるために、以下の点を必ず確認しましょう。
重要な確認ポイント
- 財産分与の対象になることを理解する： 家やローン残債は、婚姻期間中に夫婦で築いた共有財産と見なされ、財産分与の対象となります。売却して利益が出ればそれを分け、ローンが残ればその負担をどうするか、弁護士を交えてしっかり話し合う必要があります。
- 不動産の名義人を確認する： 夫または妻の単独名義か、夫婦の共有名義かを確認します。共有名義の場合、売却には名義人全員の同意が不可欠です。
- 住宅ローンの契約者・連帯保証人を確認する： 離婚しても、金融機関とのローン契約は自動的に解消されません。特に、一方が連帯保証人になっている場合、返済義務は継続するため、売却してローンを完済することが最も確実な解決策です。
🚚 転勤・住み替えの場合：「売り先行」か「買い先行」か
住み替えを伴う売却では、今の家を「売る」タイミングと、新しい家を「買う」タイミングが重要になります。どちらを先に行うかで、資金計画や手続きが大きく変わります。
一般的には、資金計画の立てやすさから「売り先行」が推奨されますが、自己資金に余裕がある場合や、どうしても手に入れたい物件がある場合は「買い先行」も選択肢となります。
5. 知らないと数百万円の損も？売却にかかる費用と税金
家の売却では、売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。仲介手数料などの諸費用がかかるほか、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には税金がかかります。
これらを把握せずに計画を進めると、最終的に「資金が足りない！」という事態に陥りかねません。
⚠️ 重要：特に税金については、使える特例を知っているかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。しっかり確認しておきましょう。
📊 必ず確認！仲介手数料などの諸費用一覧
売却時に必要となる主な諸費用は以下の通りです。売却価格の4%～6%程度が目安と言われています。
💡 税金を賢く節約する！使える特例制度（3,000万円特別控除など）
家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。しかし、マイホームの売却には、税金の負担を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。
📌 重要：これらの特例は非常に効果が大きいですが、適用要件が細かく定められています。ご自身が利用できるか、必ず不動産会社や税務署に確認しましょう。
6. 信頼できる不動産会社の見極め方とハウスマーケットの強み
ここまで解説してきたように、住宅ローンが残った家の売却は、多くの専門知識と複雑な手続きを伴います。特にオーバーローンの場合や離婚が絡むケースでは、その難易度はさらに上がります。
だからこそ、売却の成否は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。
🔍 信頼できる不動産会社の見極めポイント
📊 査定価格の根拠を明確に説明してくれるか
単に価格を提示するだけでなく、なぜその価格なのか、データに基づいて分かりやすく説明してくれる。
🏘️ 地域での売却実績が豊富か
そのエリアでの売買経験が豊富で、相場や特性を熟知している。
💬 デメリットやリスクも正直に話してくれるか
メリットだけでなく、潜在的な問題点も包み隠さず説明してくれる。
🤝 あなたの状況や不安に親身に寄り添ってくれるか
一人ひとりの事情を理解し、最適な解決策を一緒に考えてくれる。
🌟 福岡エリアで実績多数！ハウスマーケットが選ばれる3つの理由
ハウスマーケットは福岡県大野城市、春日市、筑紫野市、太宰府市、鳥栖市などを中心に、地域に密着した不動産事業を展開しています。多くのお客様から選ばれ続けているのには、確かな理由があります。
📈 豊富な取引実績と地域密着力
長年にわたり地域に根ざした経営を続けてきたからこそ、どこよりも詳しい地域情報と豊富な物件情報を持っています。創業から50年以上の豊富な取引実績が、私たちの信頼の証です。
😊 お客様から高い評価をいただく丁寧なサポート
私たちは、お客様一人ひとりのご事情や不安に真摯に耳を傾けることを最も大切にしています。「担当の方が親身になってくれた」というお声を多数いただいており、それが私たちの誇りです。
🏢 安定したグループ企業の安心感
ハウスマーケットは、安定した経営基盤を持つDAIKOホールディングスグループの一員です。長期的な視点でお客様との関係を築き、大切なお住まいの売却を安心してお任せいただけます。
📋 まとめ：不安な時こそ専門家へ相談を。まずは無料査定から始めよう
この記事の要点
- 住宅ローンが残っていても、売却時に一括返済できれば家は売却可能。
- まずは「ローン残債」と「家の売却相場」を調べて、自分の状況を把握することが第一歩。
- 売却価格でローンを完済できない「オーバーローン」でも、自己資金での補填や住み替えローンなど、解決策はある。
- 売却には仲介手数料などの諸費用がかかる。利益が出た場合は税金がかかるが、お得な特例制度が利用できる可能性がある。
- 複雑な手続きや判断が多いため、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵。
住宅ローンが残った家の売却は、人生の大きな決断であり、不安がつきものです。しかし、正しい知識を持ち、信頼できる専門家と二人三脚で進めれば、きっと乗り越えられます。
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