「地震に強い家」を判断する3つの客観的な基準

地震に強い家は、一つの設備や構造だけで実現するものではありません。建物の耐震性能、地盤や基礎の状態、建物の形状や重量バランスを総合的に確認することが重要です。

①耐震等級を確認する

耐震等級は、住宅性能表示制度において、地震に対する構造躯体の倒壊・崩壊のしにくさなどを示す指標です。等級は1から3まであり、数字が大きいほど、基準となる地震力に対して高い耐震性能を求められます。

熊本地震で確認された耐震等級3の住宅

2016年の熊本地震では、震度7が短期間に2回観測され、木造住宅にも大きな被害が生じました。国土交通省などによる被害調査では、調査対象となった住宅性能表示制度の耐震等級3の木造住宅について、大きな損傷が確認されなかった事例が報告されています。

ただし、この調査結果は、すべての耐震等級3の住宅があらゆる地震で無被害になることを示すものではありません。耐震等級に加えて、地盤、建物の配置、施工品質、経年劣化なども含めて判断する必要があります。

②地盤調査と基礎の設計を確認する

建物の耐震性能が高くても、地盤の状態に適さない基礎設計や地盤改良が行われていると、不同沈下や傾きなどが発生する可能性があります。住宅を建てる際は、地盤調査の結果を踏まえて、建物の規模や地盤条件に合った基礎を設計することが重要です。

地盤改良が必要かどうか、どの工法を採用するかは、支持層の深さ、土質、地下水位、建物重量などによって異なります。

③建物の形状と重量バランスを確認する

一般的に、平面や立面の凹凸が少なく、壁や柱がバランス良く配置された建物は、地震力が特定の部分に集中しにくいと考えられます。一方、L字型やコの字型、大きな吹き抜け、ビルトインガレージなどを採用する場合は、構造計算によって安全性を確認することが重要です。

木造・鉄骨造・RC造の耐震性と特徴を比較

住宅の主な構造には、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。それぞれ材料や設計方法に違いがありますが、構造の種類だけで地震への強さを一律に決めることはできません。

同じ構造でも、耐震等級、構造計算、間取り、施工品質、地盤条件、維持管理の状態によって耐震性能は異なります。

木造：軽さを生かしながら耐力壁や接合部で支える

木造住宅は、鉄骨造やRC造と比べて建物を軽くしやすい点が特徴です。地震時に建物へ作用する力は建物重量の影響を受けるため、軽量であることは設計上の利点になる場合があります。

ただし、筋交いや構造用面材、柱・梁の接合部、床や屋根の剛性が適切に設計・施工されていることが前提です。木造であっても耐震等級3を取得することは可能です。

• ▪ 耐力壁が一方向や一部分に偏っていないか
• ▪ 柱・梁・土台の接合部に適切な金物が使われているか
• ▪ 床や屋根が水平構面として適切に設計されているか
• ▪ シロアリや腐朽による構造部材の劣化対策が行われているか

鉄骨造：鉄骨の粘り強さを生かして設計する

鉄骨造は、鋼材の強度や粘り強さを生かして地震力に抵抗する構造です。柱や壁を少なくした広いリビング、吹き抜け、ビルトインガレージなどを計画しやすい場合があります。

一方で、鉄骨造だから自動的に揺れにくいとは限りません。設計によっては地震時に一定の変形を許容するため、家具の転倒防止や内外装材の損傷対策も必要です。

• ▪ 柱・梁・ブレースなどの接合方法
• ▪ 耐火被覆と防錆処理の内容
• ▪ 大空間や大開口を含めた構造計算の内容
• ▪ 地震時の変形と内外装材への影響

鉄筋コンクリート造：高い剛性を確保しやすい

鉄筋コンクリート造は、引張力に強い鉄筋と圧縮力に強いコンクリートを組み合わせた構造です。壁や床を一体的に構成することで、高い剛性を確保しやすく、耐火性や遮音性にも優れています。

一方、建物重量が大きくなりやすいため、地盤や基礎を含めた設計が重要です。コンクリートの打設、養生、鉄筋の配置など、施工品質も性能を左右します。

• ▪ 建物重量に対応した地盤と基礎設計
• ▪ 鉄筋の配置やかぶり厚さ
• ▪ コンクリートの品質管理と施工記録
• ▪ ひび割れ、結露、換気への対策

「耐震」「制震」「免震」の仕組みと違い

地震への対策には、主に耐震、制震、免震という考え方があります。これらは互いに排他的なものではなく、耐震構造を基本としながら、制震装置などを組み合わせる住宅もあります。

耐震構造：柱・梁・壁などで地震力に耐える

耐震構造は、柱、梁、耐力壁、床などを適切に設計し、建物の強度と変形能力によって地震力に抵抗する仕組みです。日本の住宅における基本的な地震対策であり、耐震等級はこの耐震性能を比較する際の一つの指標になります。

• ▪ 建物へ地震の揺れが直接伝わる
• ▪ 大きな地震では内外装や設備が損傷する可能性がある
• ▪ 家具や家電の転倒・移動防止対策が必要
• ▪ 大地震後は専門家による建物点検を受けることが望ましい

制震構造：ダンパーなどで地震エネルギーを吸収する

制震構造は、建物内部にオイルダンパー、粘弾性ダンパー、金属系ダンパーなどを設置し、地震エネルギーの一部を吸収する仕組みです。建物の変形や構造部材への負担を抑える効果が期待されます。

ただし、制震装置を設置すれば必ず同じ効果が得られるわけではありません。建物の構造、装置の種類、配置、地震動の特性などによって効果は異なります。

• ▪ 耐震構造と組み合わせて採用されることが多い
• ▪ 繰り返しの揺れによる建物の変形を抑える効果が期待できる
• ▪ 装置の耐久性、交換時期、保証内容を確認する
• ▪ 試験条件や効果の測定方法を確認する

免震構造：建物へ揺れを伝わりにくくする

免震構造は、基礎と建物の間に積層ゴムやダンパーなどの免震装置を設け、地盤の揺れを建物に直接伝わりにくくする仕組みです。条件が合えば、建物の加速度や室内の家具・設備への影響を大きく低減できる場合があります。

一方で、建物が水平方向に動くための空間が必要であり、敷地条件や建物形状によっては採用が難しいケースがあります。導入費用だけでなく、定期点検や将来の維持管理も考慮しましょう。

• ▪ 建物周囲に必要なクリアランスを確保できるか
• ▪ 軟弱地盤や液状化リスクを含めて採用可能か
• ▪ 装置の点検方法、頻度、費用
• ▪ 長周期地震動や強風への設計上の対応

住宅会社を選ぶときの4つの見極めポイント

住宅会社の説明を比較するときは、「地震に強い」という言葉だけでなく、客観的な資料や設計方法を確認しましょう。耐震等級の取得方法、構造計算の内容、実験結果と実際の販売仕様との関係が主な確認ポイントです。

耐震等級の取得方法と評価書を確認する

「耐震等級3相当」という表現と、住宅性能表示制度に基づいて第三者機関が評価した耐震等級3は、確認できる資料が異なる場合があります。

住宅性能評価書を取得している場合は、設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書の有無を確認しましょう。取得していない場合は、どの計算方法と基準によって「等級3相当」と判断しているのか、根拠資料の提示を求めることが大切です。

構造計算の方法と対象範囲を確認する

住宅の構造安全性を確認する方法には、建物の規模や構造に応じて、壁量計算や許容応力度計算などがあります。許容応力度計算では、建物に作用する荷重や地震力などに対して、柱、梁、壁、接合部などの安全性を検討します。

ただし、計算方法の名称だけで住宅の品質を判断するのではなく、実際の間取り、屋根重量、吹き抜け、大開口、ガレージなどが計算に適切に反映されているかを確認することが重要です。

• ▪ どの構造計算・確認方法を採用しているか
• ▪ 耐震等級の計算に屋根や太陽光発電設備の重量が反映されているか
• ▪ 吹き抜け、大開口、ビルトインガレージを含めて検討しているか
• ▪ 計算書や評価書の内容を説明してもらえるか

実大振動実験の条件と販売仕様の違いを確認する

防災科学技術研究所のE－ディフェンスでは、実物大の構造物に過去の地震で記録された揺れなどを入力し、建物の挙動や損傷を調べる実験が行われています。

住宅会社が振動実験の結果を紹介している場合は、実験を行った事実だけでなく、試験体と購入予定住宅の仕様がどの程度一致しているかを確認しましょう。

• ▪ 実験した建物の構造、間取り、仕様
• ▪ 入力した地震波と加振回数
• ▪ 構造躯体だけでなく、内外装や設備に生じた損傷
• ▪ 実験仕様と標準仕様・オプション仕様の違い

被災後の点検体制や保証内容を確認する

大地震で建物が倒壊しなかった場合でも、内外装、配管、設備、接合部などに損傷が生じる可能性があります。そのため、被災後の点検体制や保証内容も住宅会社選びの重要な確認事項です。

• ▪ 大地震後に点検を依頼できる窓口があるか
• ▪ 点検の対象範囲と費用
• ▪ 地震による損傷が住宅保証の対象になるか
• ▪ 補修が必要になった場合の対応体制
• ▪ 地震保険で補償される範囲

過去の震災から学ぶ耐震基準と新しい防災技術

日本の耐震基準や住宅の構造規定は、過去の地震被害を踏まえて見直されてきました。中古住宅を検討する場合は、築年数だけでなく、建築確認を受けた時期や耐震改修の有無を確認することが重要です。

1981年の新耐震基準

1981年6月1日に新耐震基準が施行されました。中古住宅では「1981年以降に完成したか」だけでなく、原則として建築確認を受けた時期を確認する必要があります。

旧耐震基準の住宅を検討する場合は、耐震診断や耐震改修の実施状況を確認しましょう。

2000年に明確化された木造住宅の規定

阪神・淡路大震災の被害などを踏まえ、2000年には木造住宅について、地盤に応じた基礎の選定、柱と土台・梁などの接合方法、耐力壁のバランスなどに関する規定が明確化されました。

熊本地震では、1981年以降の新耐震基準で建てられた木造住宅であっても、2000年以前に建てられた住宅の一部に倒壊などの被害が確認されました。中古木造住宅を選ぶ際は、必要に応じて専門家へ耐震性の確認を依頼しましょう。

東日本大震災・能登半島地震から学ぶ地域の災害リスク

東日本大震災では、強く長い揺れに加え、津波や液状化、盛土地盤の変状など、建物の耐震性能だけでは防ぎきれない被害が広い範囲で発生しました。また、能登半島地震でも、建物の構造被害だけでなく、基礎・地盤の被害、津波、火災などが重なって発生しています。

地震に強い住宅を選んでも、土地に液状化、土砂災害、津波、延焼火災などのリスクがある場合があります。物件を検討するときは、自治体のハザードマップや地形、避難所までの経路も確認しましょう。

• ▪ 液状化の可能性
• ▪ 土砂災害警戒区域などへの該当
• ▪ 津波浸水想定区域への該当
• ▪ 盛土造成地や擁壁の状態
• ▪ 周辺道路の幅員や避難経路
• ▪ 近隣の指定避難所

AIやセンサーを活用した被害判定技術

近年は、建物に設置したセンサーで地震時の揺れを計測し、構造物の損傷状態を推定する技術や、画像・計測データをAIで解析する技術の研究開発が進んでいます。

防災科学技術研究所でも、センシングやデジタル空間、AI技術などを活用し、地震後の被害度を迅速に評価するための実験・研究が行われています。

• ▪ センサーで建物や室内の揺れを計測する
• ▪ 計測結果から建物の変形や損傷の可能性を推定する
• ▪ 画像や音響データをAIで解析する
• ▪ 被災後の点検や継続使用の判断を支援する

耐震性能と予算のバランスを考える方法

耐震性能を高めるために、構造計算、耐力壁、接合金物、制震装置、地盤改良などの費用がかかる場合があります。ただし、耐震性能は後から簡単に変更できない部分が多いため、内装や設備より優先して検討する考え方も重要です。

長期優良住宅の認定を確認する

長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅について、所管行政庁が認定する制度です。耐震性だけでなく、劣化対策、省エネルギー性、維持管理・更新の容易性など、複数の基準があります。

認定住宅では、住宅ローン控除や登録免許税などについて優遇措置を受けられる場合がありますが、適用年度、入居時期、所得、床面積などの条件があります。購入時点の制度を確認しましょう。

2026年度の住宅支援制度を確認する

2026年度は、一定の省エネ性能を満たす住宅の新築や省エネリフォームを支援する「みらいエコ住宅2026事業」が実施されています。新築住宅では、住宅性能によって対象となる世帯や補助要件が異なります。

この制度は住宅の省エネ化を主な目的とするもので、耐震等級を取得したことだけで補助を受けられる制度ではありません。また、予算上限に達した場合や申請期限を迎えた場合は受付が終了します。契約前に対象住宅、対象世帯、着工時期、申請状況を公式サイトや事業者へ確認してください。

自治体の耐震診断・耐震改修補助を確認する

中古住宅を購入して耐震改修を行う場合や、現在の住まいを改修する場合は、自治体が耐震診断や耐震改修の費用を助成していることがあります。

対象は旧耐震基準の木造住宅などに限定されることが多く、工事の契約前に申請が必要な制度もあります。物件所在地の市区町村へ事前に確認しましょう。

地震保険の耐震等級割引

地震保険には、建物の免震性能や耐震等級などに応じた割引制度があります。耐震等級割引では、所定の確認資料を提出することで、等級に応じて保険料が割り引かれます。

優先順位を決めて予算を配分する

限られた予算の中で耐震性能を検討する場合は、後から変更しにくい構造や地盤を優先し、設備や内装とのバランスを考えましょう。

1. ▪ 地盤調査と基礎設計を確認する
2. ▪ 希望する耐震等級と評価方法を決める
3. ▪ 間取りや大開口を含めた構造計算を確認する
4. ▪ 必要に応じて制震装置などを比較する
5. ▪ 家具転倒防止、備蓄、地震保険も含めて計画する

まとめ：客観的な基準で地震に強い家を選ぼう

地震に強い家を選ぶ際は、構造の種類や住宅会社のイメージだけで判断せず、耐震等級、構造計算、地盤、建物の形状、施工品質などを総合的に確認することが重要です。

耐震等級3は、住宅性能表示制度における最高等級であり、住宅の耐震性能を比較する際の有力な判断材料です。ただし、無損傷や継続居住を保証するものではないため、地盤や施工品質、被災後の点検体制なども確認しましょう。

住宅会社へ相談するときは、次の資料や項目を確認してみてください。

• ▪ 耐震等級と住宅性能評価書の有無
• ▪ 構造計算の方法と計算書
• ▪ 地盤調査報告書と基礎設計
• ▪ 制震・免震装置の試験結果と保証内容
• ▪ 施工中の検査体制と施工記録
• ▪ 大地震後の点検・補修体制
• ▪ ハザードマップと避難経路

大切なのは、「地震に強い」という言葉だけで判断せず、購入する住宅そのものの性能を資料で確認することです。複数の住宅を比較し、ご家族の予算や暮らし方に合った住まいを選びましょう。