この記事でわかること
そもそも不動産売買の「仲介手数料」とは？
不動産売買における仲介手数料とは、物件の売却や購入の仲介を不動産会社に依頼し、その取引が成立した際に支払う「成功報酬」のことです。
不動産会社は、売主と買主の間に入り、専門的な知識や経験を活かしてスムーズで安全な取引をサポートしてくれます。
仲介手数料は、これらの多岐にわたる業務への対価として支払われる費用なのです。
不動産会社に支払う「成功報酬」のこと
💡 重要なポイント
仲介手数料は、あくまで「成功報酬」です。そのため、不動産会社に売却の仲介を依頼しても、最終的に物件が売れなければ支払う必要はありません。
具体的に、不動産会社が提供する仲介業務には以下のようなものがあります。
| 業務内容 | 具体的な活動例 |
|---|---|
| 物件の価格査定 | 周辺の相場や物件の状態を調査し、適正な売出価格を提案する |
| 売却活動・広告 | 不動産情報サイトへの掲載、チラシ作成・配布、オープンハウスの開催など |
| 購入希望者の案内 | 物件の内覧対応、質問への回答、物件の魅力の紹介 |
| 条件交渉の代行 | 価格や引き渡し時期など、買主との間の条件交渉を行う |
| 売買契約書の作成 | 法律に基づいた専門的な契約書類を作成し、内容を説明する |
| 重要事項説明 | 買主に対して、物件に関する法的な制限や注意点を説明する |
| 引渡しまでの手続き | 住宅ローンの手続き補助、登記に関する司法書士の手配など |
これらの活動には専門的な知識と多くの時間・労力がかかるため、その対価として仲介手数料が発生します。
誰が払う？売主と買主、両方が支払うのが一般的
仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼した側が支払います。
多くの場合、売主は「売却」を、買主は「購入」をそれぞれ不動産会社に依頼するため、売主と買主の双方が各々の不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
なお、ひとつの不動産会社が売主と買主の両方から依頼を受ける「両手仲介」というケースもありますが、その場合でも原則として両者が手数料を支払います。
支払うタイミングは？「契約時」と「引渡し時」の2回払いが多い
仲介手数料を支払うタイミングは、法律で明確に定められているわけではありません。
しかし、一般的には売買契約が成立した際に半額を、物件の引渡しが完了した際に残りの半額を支払う、という2回に分けるケースが最も多いです。
⏰ 支払いタイミングの種類
- 契約時に50%、引渡し時に50% → 最も一般的な方法。不動産会社も契約成立までの経費を賄える。
- 引渡し時に100% → 買主・売主にとっては安心感があるが、対応してくれる会社は少ない。
- 契約時に100% → まれなケース。万が一契約が解除になった場合の返金トラブルに注意が必要。
どのタイミングで支払うかは、不動産会社との間で結ぶ「媒介契約」に明記されています。契約前には必ず支払いタイミングと条件を確認し、納得した上で契約するようにしましょう。
仲介手数料はいくら？上限額の計算方法と速算式【早見表付き】
「結局、仲介手数料はいくらかかるの？」という点が最も気になるところだと思います。
実は、仲介手数料は不動産会社が自由に設定できるわけではなく、宅地建物取引業法という法律によって上限額が厳しく定められています。
法律で決まっている上限額の計算式
仲介手数料の上限額は、不動産の売買価格に応じて、以下の3段階の料率を適用して計算されます。
| 売買価格（税抜） | 上限手数料率 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 価格の5% + 消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 価格の4% + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 価格の3% + 消費税 |
例えば、売買価格が3,000万円の場合、上記のように価格帯を分けて計算する必要があり、少し複雑です。
【簡単】「売買価格×3%＋6万円」の速算式でシミュレーション
上記の正式な計算方法は複雑なため、売買価格が400万円を超える物件の場合は、より簡単に計算できる「速算式」が一般的に用いられます。
🧮 速算式
仲介手数料上限額（税抜） = 売買価格 × 3% + 6万円
この速算式を使えば、ご自身のケースでのおおよその上限額を簡単に把握できます。
以下に、売買価格別のシミュレーション結果をまとめました。
| 売買価格（税抜） | 計算式（速算式） | 手数料上限額（税抜） | 手数料上限額（税込） |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 1,000万円 × 3% + 6万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 2,000万円 × 3% + 6万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 3,000万円 × 3% + 6万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 5,000万円 × 3% + 6万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 8,000万円 | 8,000万円 × 3% + 6万円 | 246万円 | 270万6,000円 |
⚠️ 重要なポイント
計算した金額に別途消費税がかかることです。見積もりを確認する際は、税抜価格か税込価格かを必ず確認しましょう。
【ひと目でわかる】売買価格別の仲介手数料上限額 早見表
より手軽に上限額を確認したい方向けに、売買価格別の仲介手数料の上限額（税抜・税込）を一覧表にまとめました。ご自身の物件価格に近い金額を参考にしてください。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料上限額（税抜） | 仲介手数料上限額（税込10%） |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 | 23万1,000円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39万6,000円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72万6,000円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105万6,000円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171万6,000円 |
| 1億円 | 306万円 | 336万6,000円 |
【注意】低廉な空き家（800万円以下）の特例とは？
一般的な不動産売買とは別に、特定の条件を満たす低価格な物件については、仲介手数料の特例が設けられています。
これは、深刻化する空き家問題への対策として、不動産会社が低価格帯の物件も積極的に取り扱えるようにするための制度です。
🆕 低廉な空き家特例の概要
- 対象物件：売買価格が800万円以下の物件
- 改正施行日：2024年7月1日
- 手数料上限：最大30万円（税抜）→33万円（税込）
- 適用条件：売主からのみ受領可能。依頼者の事前同意と追加業務の実施が必要
この特例により、例えば400万円の空き家を売却する場合、通常の計算では18万円（税抜）が上限ですが、特例を適用すると最大30万円（税抜）まで請求される可能性があります。
ご自身の物件が該当する可能性がある場合は、事前に不動産会社に確認することが重要です。
不動産売買の仲介手数料を安くする方法はある？4つの選択肢と注意点
法律で上限が定められている仲介手数料ですが、あくまで「上限」であり、それ以下の金額で契約することは可能です。
少しでも費用を抑えたいと考えるのは当然のことです。
ここでは、仲介手数料を安くするための4つの方法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
1. 不動産会社に直接「値引き交渉」する
仲介手数料は、不動産会社との交渉次第で値引きしてもらえる可能性があります。
ただし、やみくもにお願いするのではなく、交渉のタイミングや材料を準備することが成功の鍵です。
💡 交渉のポイント
- タイミング：複数の会社に査定を依頼している段階や、媒介契約を結ぶ前が最適。
- 交渉の材料：
- 他社の見積もりを提示する
- 売却しやすい人気物件であることをアピールする
- その会社で物件を購入することも伝える（買い替えの場合）
- 注意点：過度な値引き要求は、売却活動の質の低下につながる恐れがある。担当者のモチベーションを下げない程度の交渉を心がける。
信頼関係を築きながら、納得できる条件を引き出しましょう。
2. 手数料が「無料」や「半額」の会社を選ぶ
最近では、「仲介手数料無料」や「半額」をうたう不動産会社も増えてきました。
費用を大幅に削減できる魅力的な選択肢ですが、なぜ安くできるのか、その仕組みを理解しておく必要があります。
⚠️ 手数料が安い理由とデメリット
- 売主からのみ手数料を受領している（買主無料の場合）
→ 紹介される物件がその会社が売主から依頼されたものに限定される可能性がある。 - 広告費などの経費を大幅に削減している
→ 広告活動が手薄になり、売却までに時間がかかる可能性がある。 - 業務の一部をセルフサービスにしている
→ 契約書類のチェックなど、重要な部分を自分で行う必要がある場合も。
手数料の安さだけで選ぶのではなく、サービスの範囲や質、実績などを総合的に比較検討することが大切です。
3. 不動産会社に直接「買取」してもらう
不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうのではなく、その不動産会社自身に物件を直接買い取ってもらう方法です。
この場合、仲介行為が発生しないため、仲介手数料はかかりません。
📊 買取のメリット・デメリット
【メリット】
- 仲介手数料が不要
- 短期間で現金化できる
- 内覧対応などの手間がかからない
- 近所に知られずに売却できる
【デメリット】
- 売却価格が市場価格の7〜8割程度になることが多い
すぐに売却したい、手間をかけたくないといった事情がある場合には有効な選択肢となります。
4. 個人間で売買する
親族間や知人同士など、既に買主が決まっている場合、不動産会社を介さずに個人間で直接売買する方法もあります。
この方法なら仲介手数料は一切かかりませんが、専門家が間に入らないため、非常に高いリスクを伴います。
⚠️ 個人間売買のリスク
- 契約内容の不備
- 代金の未払い
- 物件の欠陥（瑕疵）をめぐるトラブル
- 複雑な登記手続き
不動産取引には専門的な知識が不可欠です。
手数料を節約したいという理由だけで安易に個人間売買を選択するのは避け、少なくとも契約書類の作成だけでも司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
【福岡・佐賀エリアの方へ】手数料だけで選ぶのは危険！信頼できる不動産会社の選び方
ここまで仲介手数料の仕組みや節約方法について解説してきましたが、不動産売買で最も重要なのは、手数料の金額だけで不動産会社を決めてしまわないことです。
高額な資産を取り扱う不動産売買では、信頼できるパートナー選びが成功の鍵を握ります。
特に、地域に根差した情報やネットワークを持つ不動産会社は、大手にはない強みを持っています。
地域密着の実績と専門知識で選ぶ（ハウスマーケットの強み）
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不動産の売買は、お客様の人生における大きな決断です。
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まとめ｜仲介手数料を正しく理解して、後悔のない不動産売買を
不動産売買における仲介手数料について、仕組みから計算方法、注意点まで解説しました。
最後に、この記事の重要なポイントを振り返ります。
🔑 重要なポイントまとめ
- 仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬であり、法律で上限額が定められている。
- 売買価格が400万円超の場合、「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」の速算式で上限額がわかる。
- 値引き交渉や手数料が安い会社を選ぶことで費用を抑えられるが、サービス内容とのバランスが重要。
- 手数料の安さだけで選ばず、実績や担当者の対応など、総合的に信頼できる会社を選ぶことが最も大切。
仲介手数料は決して安い金額ではありませんが、その内訳や意味を正しく理解することで、過度な不安は解消されたのではないでしょうか。
正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーと共に、後悔のない不動産取引を実現してください。