目次
【結論】不動産売却の費用総額は売却価格の4～6%が目安
不動産売却にかかる費用は、一体どれくらいなのでしょうか。
まず結論からお伝えすると、費用の総額は売却価格のおおよそ 4％～6％ が目安です。
具体例： 3,000万円で不動産が売れた場合
→ 120万円～180万円程度の費用がかかる計算
この費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や、売却で得た利益にかかる税金などが含まれます。
この後の章で、これらの費用の内訳や具体的な計算方法を詳しく見ていきましょう。
3,000万円で売却した場合の費用シミュレーション【手取り額がわかる】
百聞は一見に如かず、具体的な金額でシミュレーションしてみましょう。
ここでは「物件を 3,000万円で売却し、売却益（譲渡所得）が500万円出た」というケースを想定します。
| 費用項目 | 金額の目安（税込） | 計算の根拠 |
|---|---|---|
| 【A】売却価格 | 30,000,000円 | – |
| 【B】売却にかかる費用（合計） | 2,150,000円 | ①＋②＋③ |
| ① 仲介手数料 | 1,056,000円 | (3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税10% |
| ② 印紙税 | 10,000円 | 契約金額 1,000万円超 5,000万円以下の場合 |
| ③ 譲渡所得税・住民税 | 1,010,500円 | 譲渡所得 500万円 × 税率 20.21% (所有期間 5年超の場合) |
| ④ その他費用 | 70,000円～ | 登記費用、引っ越し代など (状況により変動) |
| 【C】手取り額の目安 | 27,850,000円 | 【A】売却価格 – 【B】売却にかかる費用 |
※注意点：
- 上記はあくまで一例です。登記費用や引っ越し代などの「その他費用」は含んでいません。
- 税金の計算は所有期間が5年超の場合です。
このシミュレーションのように、売却価格から費用を差し引いた金額が、最終的にあなたの手元に残る「手取り額」となります。
次の資金計画を立てるためにも、費用の内訳をしっかり理解しておくことが大切です。
不動産売却でかかる費用一覧｜いつ・誰に支払うかも解説
不動産売却では、さまざまなタイミングで各種費用が発生します。
「いつ」「誰に」「何を」支払うのかを事前に把握しておくことで、資金計画が立てやすくなり、慌てることなく手続きを進められます。
ここでは、主な費用を一覧表にまとめました。
| 費用項目 | 費用の目安 | 支払うタイミング | 支払う相手 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 (上限) | 契約時と決済時に半金ずつ | 不動産会社 |
| 印紙税 | 1万円～3万円 (売却価格による) | 売買契約時 | 国 (税務署) |
| 登記費用 | 2万円～ (司法書士報酬含む) | 決済時 | 司法書士・国 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益 (譲渡所得) に対して課税 | 売却の翌年 (確定申告後) | 国 (税務署)・市区町村 |
| その他費用 | 数万円～数百万円 (状況による) | 各作業の実施時 | 測量会社、解体業者など |
仲介手数料
仲介手数料は、売却の仲立ちをしてくれた不動産会社へ成功報酬として支払う費用です。
法律 (宅地建物取引業法) で上限額が定められており、一般的には上限額を請求されます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 (税抜) |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格 × 5% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格 × 4% |
| 400万円超の部分 | 売買価格 × 3% |
💡 速算式（400万円超の場合）
計算式： (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税
例：売却価格が3,000万円の場合
→ (3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 105万6,000円が上限
支払いタイミングは、売買契約時と物件の引き渡し (決済) 時に半額ずつ支払うのが一般的です。
印紙税
印紙税は、売買契約書などの課税文書を作成した際に課せられる税金です。
契約書に収入印紙を貼り付け、消印を押すことで納税します。
税額は契約書に記載された金額によって決まります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減措置後の税率 (2027年3月31日まで) |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
登記費用（抵当権抹消費用など）
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。
抵当権とは、ローン返済が滞った場合に金融機関がその不動産を差し押さえる権利のことです。
この手続きは複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用は、登録免許税 (不動産1個につき1,000円) と司法書士への報酬で構成され、合計で2万円前後が相場です。
その他費用（状況に応じて発生）
上記以外にも、物件の状況に応じて以下のような費用が発生する場合があります。
想定外の出費とならないよう、自分の物件に何が必要かを確認しておきましょう。
| 費用項目 | 費用の目安 | どのような場合に必要か |
|---|---|---|
| 土地測量費用 | 30万円～100万円 | 隣地との境界が確定していない土地を売却する場合 |
| 建物解体費用 | 100万円～300万円 | 古家付きの土地を更地にして売却する場合 |
| ハウスクリーニング費用 | 3万円～10万円 | 室内をきれいに見せて、早期売却を目指す場合 |
| 引っ越し費用 | 5万円～20万円 | 売却した家に住んでおり、新居へ引っ越す場合 |
| 不用品処分費用 | 数万円～数十万円 | 家の中に家具などの残置物がある場合 |
最重要！不動産売却でかかる税金の計算方法
不動産売却の費用の中で、最も金額が大きくなる可能性があり、かつ計算が複雑なのが税金です。
特に、売却によって利益が出た場合に課される「譲渡所得税・住民税」は正しく理解しておく必要があります。
ここでは、計算方法を2つのステップに分けて、誰でも計算できるように分かりやすく解説します。
このステップに沿って計算すれば、ご自身のケースでいくら税金がかかるのか目安が分かります。
ステップ1：売却益である「譲渡所得」を計算する
まず、税金の対象となる「売却益＝譲渡所得」を計算します。
譲渡所得は、売却価格そのものではなく、売却価格から物件の購入費用や売却にかかった経費を差し引いた金額です。
💡 計算式
取得費
売却した不動産の購入代金や購入時にかかった手数料（仲介手数料など）のことです。建物の場合は、年数に応じた減価償却費を差し引きます。
譲渡費用
売却のために直接かかった費用のことで、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
⚠️購入時の契約書がない場合
もし購入時の契約書がなく取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費として計算する「概算取得費」というルールがあります。
ステップ2：所有期間で税率が変わる！短期か長期かを確認
次に、算出した譲渡所得に掛ける税率を確認します。
この税率は、不動産を所有していた期間によって大きく異なります。
⚠️所有期間は売却した年の1月1日時点で判断するため、注意が必要です。
| 区分 | 所有期間 | 税率 (所得税 + 復興特別所得税 + 住民税) |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
具体例で税額の差を確認
例えば、譲渡所得が500万円だった場合：
- 所有期間5年以下：500万円 × 39.63% = 約198万円
- 所有期間5年超：500万円 × 20.315% = 約101万円
👆倍近い差が出ます！売却のタイミングを検討する上で非常に重要なポイントです。
【知らないと損】不動産売却の費用を賢く抑える3つの節約術
「売却費用は思ったより高いな…」と感じた方もいるかもしれません。
しかし、いくつかのポイントを知っておけば、費用を賢く抑え、手元に残る現金を増やすことが可能です。
ここでは「損をしたくない」というあなたのために、今日から使える具体的な節約術を3つご紹介します。
特に税金の特例は節税効果が非常に大きいので、必ずチェックしてください。
節約術1：税金の特例を最大限活用する（3,000万円特別控除など）
不動産売却の税金には、負担を大幅に軽減できる特例制度が用意されています。
特にマイホーム (居住用財産) の売却では、非常に有利な特例が使えます。
| 特例の名称 | 概要 | 主な適用要件 |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる | ・自分が住んでいる家屋の売却 ・親子や夫婦など特別な関係の相手への売却ではない |
| 10年超所有の軽減税率の特例 | 所有期間10年超のマイホーム売却で、税率が低くなる | ・所有期間が10年を超えている ・3,000万円控除と併用可能 |
3,000万円特別控除の威力
最も代表的な「3,000万円の特別控除」を使えば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金がゼロになります。
具体例：
譲渡所得が500万円の場合
→ 500万円 – 3,000万円 = 0円（税金なし）
⚠️これらの特例を利用するには確定申告が必要ですので、忘れないようにしましょう。
節約術2：譲渡費用に計上できる経費を漏れなく申告する
譲渡所得を計算する際に、売却価格から差し引く「譲渡費用」。
この譲渡費用に計上できる経費を漏れなく申告することが、節税の重要なポイントです。
譲渡費用として認められる項目
- 仲介手数料
- 印紙税
- 売却に伴う登記費用 (抵当権抹消費用など)
- 売却のために行った測量費用や建物の解体費用
- 売買契約を結んだ後に支払った違約金
- その他、売却のために直接要した費用
💡これらを正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮でき、結果的に支払う税金を抑えることができます。
領収書などは必ず保管しておきましょう。
節約術3：仲介手数料の交渉は可能？タイミングと注意点
仲介手数料は法律で「上限」が定められているだけで、必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。
そのため、不動産会社によっては交渉に応じてもらえる可能性があります。
効果的な交渉タイミング
交渉を試みるのに最も効果的なタイミングは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前です。
複数の不動産会社から査定を取り、他社の査定額やサービス内容を提示することが交渉材料になります。
⚠️注意点
無理な値引き交渉は、不動産会社の販売活動へのモチベーションを下げてしまうリスクも伴います。
手数料の安さだけでなく、会社の販売実績や担当者の熱意なども含めて、総合的に判断することが重要です。
不動産売却後の手続き｜確定申告は必要？
不動産を売却して利益 (譲渡所得) が出た場合、原則として確定申告が必要です。
また、先ほど解説した「3,000万円の特別控除」などの特例を利用する場合も、利益がゼロになったとしても確定申告をしなければ適用されません。
確定申告の期限
不動産を売却した年の翌年 2月16日から3月15日まで
⚠️申告を忘れた場合のペナルティ
もし申告を忘れたり、期限を過ぎてしまったりすると、本来納めるべき税金に加えて、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性がありますので、必ず手続きを行いましょう。
損失が出た場合は？
逆に、売却によって損失が出た場合は、確定申告は義務ではありません。
しかし、一定の要件を満たせば、給与所得など他の所得と損失を相殺して所得税の還付を受けられる「損益通算」という制度が使える場合があります。
まとめ：費用の不安を解消し、信頼できる不動産会社と売却を成功させよう
この記事では、不動産売却にかかる費用の種類から計算方法、そして賢い節約術までを網羅的に解説しました。
費用の目安は売却価格の4％～6％ですが、税金の特例などを活用することで、負担を大きく軽減できることがお分かりいただけたかと思います。費用の知識を身につけることは、漠然とした金銭的な不安を解消し、安心して売却活動を進めるための第一歩です。
そして、売却を成功させるための最後の、そして最も重要な鍵は、あなたの状況を理解し、親身にサポートしてくれる信頼できる不動産会社を見つけることです。
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📚 参考文献
[1] 国税庁, No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置,
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm