不動産売却の費用はいくら？手取り額がわかるシミュレーションと節約術を全解説
不動産を売却するとき、「売れた金額がそのまま手元に残る」と考えてしまいがちですが、実際には仲介手数料や印紙税、登記費用、場合によっては譲渡所得税など、さまざまな費用がかかります。
特に、売却後の手取り額を正しく把握していないと、「思ったより手元に残らなかった」「住み替え資金の計画が狂ってしまった」ということにもなりかねません。不動産売却では、売却価格だけでなく、費用や税金を差し引いた後の金額を把握することが大切です。
この記事では、不動産売却にかかる費用の目安、3,000万円で売却した場合のシミュレーション、仲介手数料・印紙税・登記費用・税金の計算方法、費用を抑えるポイント、確定申告の必要性まで分かりやすく解説します。
この記事の目次
【結論】不動産売却の費用総額は売却価格の4〜6％が目安
不動産売却にかかる費用は、一体どれくらいなのでしょうか。まず結論からお伝えすると、費用の総額は、税金や解体費などが大きく発生しない場合、売却価格のおおよそ4〜6％程度を目安に考えておくとよいでしょう。ただし、譲渡所得税が発生する場合や、測量・解体などが必要な場合は、この目安を超えることもあります。
具体例：3,000万円で不動産が売れた場合、売却費用の目安は120万円〜180万円程度です。ただし、譲渡所得税が発生するかどうか、住宅ローンの有無、測量や解体の必要性などによって実際の金額は変わります。
この費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、抵当権抹消などの登記費用、売却によって利益が出た場合にかかる税金などが含まれます。
売却価格だけを見るのではなく、費用を差し引いた後にいくら手元に残るのかを確認しておくことが、住み替えや資金計画をスムーズに進めるポイントです。
3,000万円で売却した場合の費用シミュレーション【手取り額がわかる】
ここでは、具体的な金額でシミュレーションしてみましょう。「物件を3,000万円で売却し、譲渡所得が500万円出た」というケースを想定します。
| 費用項目 | 金額の目安（税込） | 計算の根拠 |
|---|---|---|
| 【A】売却価格 | 30,000,000円 | 売却価格 |
| 【B】売却にかかる費用の目安 | 2,151,750円〜 | ①＋②＋③＋④ |
| ① 仲介手数料 | 1,056,000円 | （3,000万円 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税10％ |
| ② 印紙税 | 10,000円 | 契約金額1,000万円超〜5,000万円以下の場合の軽減税率 |
| ③ 譲渡所得税・住民税 | 1,015,750円 | 譲渡所得500万円 × 税率20.315％（所有期間5年超の場合） |
| ④ その他費用 | 70,000円〜 | 抵当権抹消登記、司法書士報酬、引っ越し代など |
| 【C】手取り額の目安 | 27,848,250円前後 | 【A】売却価格 − 【B】売却にかかる費用 |
注意点
- ▪ 上記は一例です。測量費、解体費、不用品処分費などが必要な場合は、さらに費用がかかります。
- ▪ 税金は所有期間5年超の長期譲渡所得として計算しています。
- ▪ マイホーム売却で3,000万円特別控除が使える場合、譲渡所得税がかからないケースもあります。
このように、売却価格から費用を差し引いた金額が、最終的に手元に残る「手取り額」です。売却後に住み替えや住宅ローンの返済を予定している場合は、必ず手取り額ベースで資金計画を立てましょう。
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手元に残る金額まで確認しませんか？
不動産売却では、仲介手数料・登記費用・税金などを差し引いた「手取り額」を把握することが大切です。
売却価格の目安とあわせて、費用や資金計画もご相談いただけます。
※査定・ご相談は無料です。売却を検討し始めた段階でもお気軽にご利用ください。
不動産売却でかかる費用一覧｜いつ・誰に支払う？
不動産売却では、売買契約時、決済時、売却後の確定申告時など、複数のタイミングで費用が発生します。まずは、主な費用を一覧で確認しておきましょう。
| 費用項目 | 費用の目安 | 支払うタイミング | 支払う相手 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（400万円超の場合の上限） | 売買契約時・決済時 | 不動産会社 |
| 印紙税 | 数千円〜数万円程度 | 売買契約時 | 国 |
| 登記費用 | 2万円前後〜 | 決済時 | 司法書士・国 |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得に対して課税 | 売却翌年の確定申告後 | 国・自治体 |
| その他費用 | 数万円〜数百万円 | 各作業の実施時 | 測量会社、解体業者、引っ越し業者など |
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に売却活動を依頼し、成約した場合に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法に基づき上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は次の速算式で計算できます。
仲介手数料の速算式
（売却価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
たとえば3,000万円で売却した場合、税抜の仲介手数料は96万円、消費税10％を加えると105万6,000円が上限額となります。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成した際にかかる税金です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、収入印紙を貼って消印することで納税します。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減措置後の税額 2027年3月31日まで |
|---|---|---|
| 10万円超〜50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超〜100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
登記費用（抵当権抹消費用など）
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、金融機関が設定している抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。実務上は司法書士に依頼することが多く、司法書士報酬を含めて2万円前後〜を見込んでおくとよいでしょう。
その他費用（状況に応じて発生）
物件の状態や売却方法によっては、次のような費用が発生する場合があります。
| 費用項目 | 費用の目安 | 必要になるケース |
|---|---|---|
| 土地測量費用 | 30万円〜100万円程度 | 境界が未確定の土地を売却する場合 |
| 建物解体費用 | 100万円〜300万円程度 | 古家付き土地を更地にして売却する場合 |
| ハウスクリーニング費用 | 3万円〜10万円程度 | 室内の印象を良くして売却したい場合 |
| 引っ越し費用 | 5万円〜20万円程度 | 居住中の家を売却する場合 |
| 不用品処分費用 | 数万円〜数十万円程度 | 家具や残置物を処分する場合 |
最重要！不動産売却でかかる税金の計算方法
不動産売却の費用の中で、特に金額が大きくなる可能性があるのが税金です。売却によって利益が出た場合は、「譲渡所得税・住民税」がかかります。
ステップ1：売却益である「譲渡所得」を計算する
税金の対象となるのは、売却価格そのものではありません。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」が課税対象です。
譲渡所得の計算式
取得費
売却した不動産の購入代金や購入時にかかった仲介手数料などです。建物の場合は、所有期間に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
譲渡費用
売却のために直接かかった費用です。仲介手数料、印紙税、売却のための測量費や解体費などが該当します。
購入時の契約書がない場合
取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費として計算する「概算取得費」を使うことがあります。ただし、実際の取得費より少なくなると税負担が増える可能性があるため、購入時の資料はできる限り探しておきましょう。
ステップ2：所有期間で税率が変わる
譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって変わります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定します。
| 区分 | 所有期間 | 税率 所得税＋復興特別所得税＋住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
譲渡所得500万円の場合の税額例
- ▪ 所有期間5年以下：500万円 × 39.63％ ＝ 約198万円
- ▪ 所有期間5年超：500万円 × 20.315％ ＝ 約102万円
所有期間によって、税額に大きな差が出ます。売却時期を検討する際は、所有期間の判定にも注意しましょう。
【知らないと損】不動産売却の費用を抑える3つの節約術
不動産売却の費用は決して小さくありません。しかし、制度や経費の考え方を知っておくことで、負担を抑えられる場合があります。
節約術1：税金の特例を最大限活用する
マイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば税負担を大きく軽減できる特例があります。代表的なのが「3,000万円の特別控除」です。
| 特例の名称 | 概要 | 主なポイント |
|---|---|---|
| 3,000万円の特別控除 | マイホームの譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる | 自分が住んでいる家屋の売却など、一定の要件あり |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 所有期間10年超のマイホーム売却で税率が軽減される | 3,000万円特別控除と併用できる場合あり |
3,000万円特別控除の効果
譲渡所得が500万円の場合、3,000万円の特別控除を使えると、課税対象となる譲渡所得は0円になります。
500万円 − 3,000万円 ＝ 0円（課税対象なし）
ただし、特例を使うには確定申告が必要です。適用要件もあるため、事前に確認しておきましょう。
節約術2：譲渡費用にできる経費を漏れなく計上する
譲渡所得を計算する際、売却のために直接かかった費用は譲渡費用として差し引ける場合があります。漏れなく計上することで、課税対象となる譲渡所得を抑えられます。
譲渡費用として計上できる主な項目
- ▪ 仲介手数料
- ▪ 売買契約書の印紙税
- ▪ 売却のために行った測量費用
- ▪ 売却のために建物を解体した場合の解体費用
- ▪ 売買契約締結後に、さらに有利な条件で売るために支払った違約金など
領収書や契約書、請求書などは必ず保管しておきましょう。
節約術3：仲介手数料は金額だけで判断しない
仲介手数料は法律で上限が定められているものであり、必ず上限額を支払わなければならないわけではありません。そのため、会社によっては相談できる場合もあります。
交渉するなら媒介契約前が基本
仲介手数料について相談する場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ前が基本です。複数社に査定を依頼し、査定額だけでなく、販売戦略や広告活動、担当者の対応も比較しましょう。
ただし、無理な値引き交渉は販売活動の質に影響する可能性もあります。手数料の安さだけでなく、売却実績や地域情報、担当者の提案力も含めて総合的に判断することが大切です。
不動産売却後の手続き｜確定申告は必要？
不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を使って税金がかからなくなる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要です。
確定申告の期限
不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までが原則です。期限が土日祝日にあたる場合は、翌平日になることがあります。
申告を忘れた場合の注意点
申告が必要にもかかわらず期限内に申告しなかった場合、無申告加算税や延滞税などが課される可能性があります。売却した翌年の申告時期を忘れないようにしましょう。
損失が出た場合は？
売却によって損失が出た場合、確定申告は必ずしも義務ではありません。ただし、住宅ローンが残っているマイホームの売却や、マイホームの買換えなどで一定の要件を満たす場合は、給与所得など他の所得と損失を相殺できる特例を使えることがあります。損失が出た場合でも、申告した方が有利になるケースがあるため確認しておきましょう。
まとめ：費用の不安を解消し、売却を成功させよう
不動産売却では、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税・住民税、測量費や解体費など、さまざまな費用が発生します。費用の目安は売却価格の4〜6％程度ですが、物件の状態や税金の有無によって大きく変わります。
特に、売却益が出る場合は税金の計算が重要です。所有期間によって税率が変わるほか、マイホーム売却では3,000万円特別控除などの特例が使える場合もあります。
売却を成功させるためには、売却価格だけでなく、費用を差し引いた後の手取り額を把握し、信頼できる不動産会社と一緒に計画的に進めることが大切です。
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