そもそも居住中のマンション売却は可能？

結論から言うと、マンションに住みながら売却活動を行うことは可能です。実際に、今の住まいで生活を続けながら買主を探し、売買契約後に引き渡し時期を調整して引っ越すケースは一般的に行われています。

住み替えでは、先に今の住まいを売る「売り先行」と、先に新居を買う「買い先行」があります。住みながらの売却は、主に売り先行にあたります。

「売り先行」と「買い先行」の違い

売り先行は、今の家を売却してから新居を購入する方法です。一方、買い先行は、新居を先に購入してから今の家を売却する方法です。資金計画を重視するなら売り先行、内覧対応の手間を減らしたいなら買い先行が選ばれることがあります。

「売却」と「賃貸に出す」のはどちらが良い？

今のマンションを手放す際、「売却するか」「賃貸に出すか」で悩む方もいます。新居の購入資金や住宅ローン返済に充てたい場合は、売却の方が資金計画を立てやすくなります。一方、賃貸に出す場合は家賃収入を得られる可能性がありますが、空室リスクや修繕対応、管理の手間が発生します。

マンションを住みながら売却する4つのメリット

住みながら売却する方法には、資金面・生活面のメリットがあります。特に、売却代金を確認しながら住み替え計画を立てられる点は大きな安心材料です。

1. 資金計画が立てやすくダブルローンを回避しやすい

売却を先に進めると、いくらで売れそうかを把握しながら新居探しができます。売却代金を住宅ローンの返済や新居購入資金に充てられるため、資金ショートのリスクを抑えやすくなります。

2. 売り急ぐ必要がなく希望価格で売却しやすい

空室にしてから売却すると、維持費や新居の住宅ローン負担が重なり、早く売りたい気持ちが強くなりがちです。住みながら売却すれば、現住居を確保したまま販売できるため、過度な値下げ交渉に応じずに済む可能性があります。

3. 内覧者に実際の生活イメージを伝えやすい

家具や家電が配置されていると、内覧者は部屋の広さや使い方を想像しやすくなります。きれいに整えられていれば、生活感がマイナスではなく「暮らしやすさ」のアピールにつながることもあります。

4. 仮住まいの手配や二度の引っ越しを避けやすい

引き渡し日と新居への入居日をうまく調整できれば、仮住まいを挟まずに住み替えられます。敷金・礼金、仮住まいの家賃、引っ越し費用の二重負担を抑えられる点は大きなメリットです。

住みながら売却するデメリットと注意点

住みながらの売却には多くのメリットがありますが、内覧対応や生活感の調整など、居住中ならではの負担もあります。事前に注意点を知っておくことで、トラブルやストレスを減らしやすくなります。

内覧対応の手間と精神的ストレス

購入希望者の内覧は、週末や祝日の日中に設定されることが多くなります。休日の予定を調整する必要があり、見知らぬ人が自宅に入ることに抵抗を感じる方もいます。貴重品や個人情報が分かるものは、事前に見えない場所へしまっておきましょう。

生活感や汚れがマイナスイメージになるリスク

水回りの水垢やカビ、キッチンの油汚れ、玄関のにおい、ペットやタバコのにおいは、内覧時の印象を左右します。特に、玄関・リビング・キッチン・浴室・トイレは重点的に整えましょう。

売買と引っ越しのスケジュール調整が難しい

住みながら売却する場合、旧居の引き渡し日と新居の入居日を合わせる必要があります。買主が早めの入居を希望する場合や、新居の完成・入居が遅れる場合は、短期間の仮住まいが必要になることもあります。不動産会社と早めに相談し、引き渡し猶予やスケジュール調整の余地を確認しておきましょう。

住みながらマンションを売却する具体的な流れ

マンション売却は、査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引き渡しという流れで進みます。全体像を把握しておくと、次に何をすべきかが分かりやすくなります。

STEP1：不動産会社への売却相談と査定依頼

まずは不動産会社へ相談し、マンションの査定を依頼します。査定額だけで判断せず、価格の根拠、販売戦略、担当者の対応力、居住中売却の実績を確認しましょう。

STEP2：不動産会社との媒介契約締結

売却を正式に依頼する際は、媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約では、レインズへの登録義務や活動報告義務があります。

STEP3：販売活動と内覧対応

媒介契約後は、インターネット広告や不動産ポータルサイトへの掲載、既存顧客への紹介などが始まります。売主は内覧日時の調整、掃除、整理整頓、不動産会社との情報共有を行います。

STEP4：売買契約締結と決済・引き渡し

買主から購入申込が入り、価格や引き渡し時期などの条件がまとまれば売買契約を結びます。その後、引き渡し日までに引っ越しを完了させ、決済日に売却代金の受領、住宅ローンの一括返済、抵当権抹消、鍵の引き渡しを行います。

居住中マンションの売却を成功させる3つのコツ

住みながらの売却では、内覧時の印象と不動産会社の販売力が結果を左右します。ここでは、成約につなげるための具体的なポイントを紹介します。

1. 整理整頓と水回りの清掃を徹底する

内覧時の第一印象を良くするため、生活感をできるだけ抑えましょう。特にキッチン、浴室、洗面台、トイレなどの水回りは、購入判断に影響しやすい場所です。必要に応じて、ハウスクリーニングを利用するのも有効です。

2. 内覧時は見やすく快適な空間をつくる

内覧前にはすべての部屋の照明をつけ、換気をして、室温を快適に整えておきましょう。売主がずっと後ろについて回ると、内覧者が気を遣ってしまうことがあります。案内は担当者に任せ、必要に応じて質問に答える程度にすると見学しやすくなります。

3. 居住中物件の販売実績がある不動産会社を選ぶ

空室物件と居住中物件では、写真の撮り方、内覧調整、生活感の見せ方に違いがあります。居住中売却の実績があり、売主の負担を減らしながら販売活動を進めてくれる不動産会社を選びましょう。

要注意！不動産売却で気をつけたい行為と回避策

不動産売却では、売主が販売状況を把握しにくい場面もあります。特に、囲い込み、事実と異なる広告、活動報告の不足などには注意が必要です。

囲い込みによる売り損を防ぐ

いわゆる「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主を見つけることを優先し、他社からの紹介対応が不透明になるなど、売主に不利益が生じるおそれのある対応を指して使われることがあります。売主にとっては、買主候補が減り、売却期間が長引いたり、価格交渉で不利になったりするリスクがあります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合は、レインズの登録証明書を受け取り、売主専用画面で登録状況を確認しましょう。売主は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」などのステータスを確認できます。

広告内容や活動報告を確認する

物件広告に事実と異なる表現があると、後から買主とのトラブルにつながる可能性があります。また、活動報告が少ない場合は、販売状況を把握できません。問い合わせ数、内覧数、内覧後の反応、価格見直しの必要性などを定期的に確認しましょう。

売却後も住み続けられるリースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社や専門業者などに売却して現金化した後、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ住まいに住み続ける仕組みです。

まとまった資金を得ながら引っ越しを避けられる点はメリットですが、通常の仲介売却より売却価格が低くなりやすいことや、家賃負担が続くことには注意が必要です。

リースバックが「後悔する」と言われる理由

リースバックは便利な仕組みですが、内容を十分に理解しないまま契約すると後悔につながる場合があります。特に、売却価格・家賃・契約期間・買い戻し条件は慎重に確認しましょう。

買取価格が市場相場より低くなりやすい

リースバックでは、買主側が将来の空室リスクや再販売リスク、利回りなどを考慮するため、通常の仲介売却より売却価格が低くなりやすい傾向があります。住宅ローン残債が売却価格を上回る場合は、不足分を自己資金で補えないと利用が難しいケースもあります。

家賃が割高になり、退去や値上げのリスクがある

リースバックの家賃は、周辺の賃貸相場だけでなく、買取価格や事業者側の期待利回りをもとに設定されることがあります。そのため、一般的な賃貸物件より負担が重くなる場合があります。契約形態が普通借家契約なのか定期借家契約なのかも必ず確認しましょう。

マンション売却の手元に残る金額シミュレーション

マンションを売却しても、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローン残債などを差し引いた金額がベースになります。さらに、売却益が出る場合は、譲渡所得税・住民税などを考慮する必要があります。

なお、マイホームの売却では、要件を満たせば「3,000万円特別控除」などの特例が使える場合があります。税額は取得費や所有期間、特例の適用可否で変わるため、最終的な手残りは不動産会社や税理士などに確認するのが安心です。

※上記の諸費用175万円は、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、ハウスクリーニング費用などを含む概算例です。

なお、実際の費用や税額は、売却価格、住宅ローン残高、取得費、所有期間、各種特例の適用状況によって異なります。特に、マイホームの売却では3,000万円特別控除などが使える場合があるため、正確な金額は不動産会社や司法書士、税理士などの専門家へ確認しましょう。

まとめ：無理のない計画で住みながら売却を成功させよう

住みながらのマンション売却は、資金計画を立てやすく、仮住まいを避けやすい現実的な方法です。一方で、内覧対応の手間や生活感の調整、引き渡し時期の調整といった注意点もあります。

成功のポイントは、早めに売却計画を立て、室内をきれいに整え、居住中売却の実績がある不動産会社に相談することです。リースバックを検討する場合も、売却価格や家賃、契約期間、買い戻し条件を十分に確認しましょう。