まずはここから！「古家付きで売る」vs「更地で売る」徹底比較

古家付き土地の売却で最初に悩むのが、古家を残して売るか、解体して更地で売るかです。どちらにもメリット・デメリットがあるため、土地の状況・売却期限・資金計画に合わせて判断することが重要です。

メリット・デメリットを一覧で比較

【ケース別】あなたの土地に最適な売却方法の選び方

最終判断は、不動産会社に「古家付きの場合」と「更地の場合」の両方で査定してもらい、更地価格 − 解体費用と、古家付き価格を比較して「手取りが多い方」を選ぶのが現実的です。

トラブル回避の必須知識！古家付き土地売却の6つの重要注意点

注意点1：契約不適合責任｜「現状渡し」でもトラブルは起きる

2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって契約不適合責任が適用されています。引渡し後に契約内容と異なる不具合が見つかると、買主から追完・代金減額・損害賠償・解除などを求められる可能性があります。
免責特約を付けることは一般的ですが、知っている不具合を隠す（告知しない）とトラブルになりやすいため、物件状況報告書（告知書）での情報開示が重要です。

注意点2：土地の境界｜曖昧なままは売れにくい

土地売買では、買主が安心して取引できるよう、売主が境界を示す（境界明示）ことが強く求められるケースが多いです。境界標が不明・図面が古い場合は、売却前に土地家屋調査士へ依頼して確定測量を検討しましょう。境界が不明確なままだと、買主の不安につながり、値引き交渉や契約条件の複雑化の原因になり得ます。

注意点3：残置物（家財・ゴミ）｜原則、売主負担で撤去

家の中の不用品（残置物）は、原則として売主の責任で撤去します。残置物が多いと内覧印象が悪くなり、売却期間が延びたり、処分費相当の値引き交渉になりやすい点に注意しましょう。

注意点4：再建築の可否｜「再建築不可」だと売却難易度が上がる

接道条件などにより、解体後に再建築できない「再建築不可」の可能性があります。売却前に役所（建築指導課など）で確認し、不動産会社にも必ず共有しましょう。

注意点5：相続登記｜名義が故人のままだと売れない（2024年4月から義務化）

相続した不動産は、名義を相続人に変更（相続登記）しないと売買できません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

注意点6：地中埋設物・アスベスト｜「見えないリスク」は事前共有が鍵

解体時に基礎・浄化槽・井戸・がれきなどの地中埋設物が出ると、追加費用やトラブルになりやすいです。古い建物はアスベストの可能性もあるため、分かる範囲で履歴・状況を共有し、契約条項にも反映してもらいましょう。

手取り額がわかる！売却にかかる費用と税金の全知識

【一覧表】売却時にかかる諸経費

譲渡所得税の基本｜所有期間で税率が変わる

売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税（復興特別所得税を含む）が課税されます。税率は所有期間で変わり、一般に長期（5年超）20.315%、短期（5年以下）39.63%が目安です。

節税に役立つ代表的な特例

特例は併用できないケースもあります。適用可否は売却前に、税理士・不動産会社へ確認するのが安全です。

【独自解説】知らないと損する法改正と最新動向

固定資産税が上がる可能性｜「管理不全空家等」への勧告で特例除外

2023年の法改正により、空き家への規制が強化され、倒壊の危険性などが高い場合は「特定空家」に指定される可能性があります。
また、その前段階として、放置すれば特定空家となるおそれがある物件を「管理不全空家」として指導できる仕組みも整備されました。

重要なのは、行政からの指導・勧告等により「住宅用地の特例（固定資産税の軽減）」が外れる可能性がある点です。
特例が外れると、固定資産税の軽減がなくなり負担が大きくなります（結果として、状況によっては最大で約6倍相当の負担増となり得ます）。

※「必ず6倍になる」という意味ではなく、軽減（1/6等）が外れることによる負担増を指します。適用可否や手続きは自治体の判断・進行段階により異なるため、早めの管理・相談が重要です。

2025年4月施行：建築基準法の見直し（4号特例の縮小）

2025年4月から、建築基準法のいわゆる「4号特例」が見直され、これまで一部で省略できていた審査が、建物規模や計画内容によっては必要となる方向で運用が変わります。

そのため、買主が古家を解体して新築（または大規模な改修）を行う場合、確認申請に関する手続き・準備資料が増え、スケジュールやコストに影響するケースがあります。
ただし、影響の度合いは建物の規模・構造・計画内容によって異なるため、個別確認が重要です。

売主側としては、買主が計画を立てやすいように、可能な範囲で敷地・建物情報を整理しておくと安心です。
具体的には「建築確認済証」「検査済証」などの書類が手元にあるか確認し、ない場合は再発行の可否や代替資料の有無を不動産会社と一緒に確認しておきましょう。

古家付き土地売却の具体的な流れと成功のコツ

査定から売却完了までの5ステップ

1. 不動産会社へ査定依頼（古家付き・更地の両パターンで比較）
2. 媒介契約（販売方針・価格・担当者の対応で選定）
3. 売却活動（内覧準備：残置物整理・簡易清掃で印象UP）
4. 売買契約（免責特約・引渡条件・解体有無を明確化）
5. 決済・引渡（登記・残代金受領・鍵引渡）

成功の鍵：古家・相続案件に強い不動産会社を選ぶ

• 古家付き・相続不動産の売却実績があるか
• 査定根拠が明確（周辺成約事例・減価要因・解体想定など）
• 仲介だけでなく、必要に応じて買取も提案できるか
• 告知・契約条件の整備（免責特約、引渡条件）に強いか

売れにくい場合は「買取」も選択肢

古家付き土地の売却に関するQ&A／まとめ

Q. 売却までの期間はどれくらい？

目安は3ヶ月〜1年程度が多いですが、立地・価格・建物状態で大きく変動します。古家付きは買主層が絞られるため、価格戦略と不動産会社選びが重要です。

Q. 解体費用は誰が払うのが一般的？

「更地渡し」なら売主負担、「古家付き」なら買主負担が一般的です。ただし、交渉により実質的に価格へ織り込まれることがあります。

まとめ：古家付き土地の売却は準備が9割

• 「古家付き」か「更地」かは手取り比較で判断
• 契約不適合責任・境界・残置物・再建築可否など、トラブルの芽を事前に潰す
• 税金は特例の有無で大きく変わるため、売却前に要件確認