【大前提】なぜ不動産売却で減価償却の計算が必要？譲渡所得税の仕組み

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税など）がかかります。
先ほど説明したように、建物は年数が経つほど古くなり、それに伴って価値も少しずつ下がっていきます。
この「古くなった分＝価値が下がった分」を計算に反映するのが減価償却です。
そのため、次の譲渡所得の計算式では「取得費」が重要なポイントになります。
税金の対象となる譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

減価償却が関わるのは、この取得費です。
国税庁の説明では、建物の取得費は「所有期間中の減価償却費相当額」を差し引いて計算します。（＝建物は時間とともに価値が減るため）
減価償却を無視すると、取得費が過大になり、税額計算が誤るリスクがあります。

なお、国税庁の算式では、非業務用建物（マイホーム等）の償却費相当額は
「建物取得価額の95%が上限」（＝最低でも5%は残る）とされています。
※売却時に「建物取得費がゼロ」になるわけではなく、原則として一定額は残ります。

【シミュレーション】減価償却の計算有無で、譲渡所得が変わる

減価償却費相当額を差し引くと建物の取得費が下がり、結果として譲渡所得が増える方向に働きます（＝税額が増える場合があります）。
ここでは仕組みが分かるように、前提を置いて簡易例を示します。

※前提例：売却価格6,000万円、土地3,000万円、建物2,000万円、所有10年、譲渡費用等は未考慮。
※本例では非業務用の木造住宅（償却率0.031）として計算しています。
※償却率は建物の構造・用途（非業務用／業務用）によって異なります。

※今回のシミュレーションは、国税庁「建物の取得費の計算」の算式をもとにした簡易例です。
▶国税庁｜建物の取得費の計算（No.3261）

このように、減価償却を反映すると譲渡所得は増えることがありますが、これは法律に基づいた正しい計算です。
実際には3,000万円特別控除などの特例が使えるケースも多く、必ずしも税負担が大きくなるとは限りません。
減価償却を無視すると、後から税務署に指摘されるリスクもあるため、正確に計算しましょう。

【4ステップで簡単】不動産売却時の減価償却費の計算方法

ここでは、非業務用（マイホームなど）で一般的な国税庁の算式に沿って、減価償却費相当額の求め方を解説します。

ステップ1：建物の「取得価額」を確認する

まずは建物の取得価額（購入代金など）を確認します。取得費には、購入手数料等を含めて考える取扱いがあります。
契約書等で土地・建物の内訳が不明な場合は、合理的な方法で按分が必要になることがあります。

ステップ2：建物の構造から「償却率」を調べる

非業務用建物の償却率は、構造（木造・RCなど）に応じて決まります。
国税庁のページに構造別の償却率が掲載されているため、必ず該当する区分を確認してください。

※償却率は国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」に基づく代表例です。該当区分は必ず原典で確認してください。

※上表は代表例です（国税庁の区分には金属造の肉厚別など詳細区分があります）。必ず該当区分を国税庁ページで確認してください。

ステップ3：「経過年数」を計算する

経過年数は、取得から売却までの期間です。国税庁の取扱いでは、
6か月以上の端数は1年、6か月未満は切り捨てとなります。

ステップ4：算式に当てはめて「償却費相当額」を算出する

【ケース別】こんな時どうする？減価償却のよくある疑問

Q1. 契約書がなく「取得費が不明」な場合は？

取得費が分からない場合などは、税法上「売却価額の5%」を取得費（概算取得費）として計算できる取扱いがあります。
ただし、実際の取得費が5%より大きい場合は、概算取得費を使うと税負担が増える可能性があるため注意が必要です。

※詳細は国税庁の解説もご確認ください：

▶国税庁｜取得費が分からないとき（No.3258）

Q2. 「減価償却が終わった物件」はどうなる？

非業務用建物の償却費相当額は取得価額の95%が上限とされており、建物取得費が完全にゼロになる前提ではありません。
建物価値が完全にゼロになる前提ではない、という意味です。
ただし、取得から長期間経過している場合は取得費が相対的に小さくなり、譲渡所得が増えて税負担が重くなる傾向があります。

Q3. 中古物件の耐用年数はどう考える？

中古物件や用途が混在するケースなど、計算前提が複雑になることがあります。
迷う場合は、国税庁の案内に加えて、税理士へ確認すると安心です。

減価償却だけじゃない！不動産売却の税金を抑える3つの特例

特例1：所有期間5年超で税率が大きく変わる（判定は「売った年の1/1」）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで「長期／短期」が決まります。
あと少しで5年超になる場合は、売却時期の調整で税負担が変わる可能性があります。

特例2：マイホーム売却の「3,000万円特別控除」

マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
さらに、住まなくなった後に売る場合も、一定の期限内なら対象になります。

• ・マイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
• ・過去に住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要がある

特例3：相続した不動産は「取得費加算の特例」なども検討

相続が絡むケースは要件・期限が複雑になりやすいため、早めに税理士へ確認すると安心です。

計算後の手続きは？確定申告と専門家への相談

不動産を売却して譲渡所得が出た場合、原則として翌年に確定申告が必要です。
計算や書類準備が不安な場合は、税理士など専門家へ相談すると手戻りを防げます。

確定申告で用意したい主な書類

• ・確定申告書
• ・譲渡所得の内訳書
• ・売買契約書の写し（購入時・売却時）
• ・仲介手数料などの領収書
• ・登記事項証明書（登記簿謄本）

まとめ：減価償却を理解して、手残り額とリスクをコントロール

不動産売却における減価償却は、譲渡所得（税金の対象となる利益）を正しく計算するための重要要素です。
最後にポイントを整理します。

1. ✔建物取得費は「償却費相当額」を差し引いて計算（非業務用は「0.9」を掛ける算式）
2. ✔経過年数の端数はルールあり（6か月以上は切上げ、未満は切捨て）
3. ✔取得費不明なら「売却価額の5%」を取得費にできるが、税負担が増える場合も
4. ✔3,000万円特別控除など特例で税負担が大きく下がる可能性あり

計算前提（用途・構造・所有期間・特例適用）によって結果は変わります。
不安があれば、早い段階で税理士へ相談すると安心です。