不動産媒介契約とは？仲介との関係もわかりやすく解説

不動産媒介契約とは、不動産を売りたい人・買いたい人が、不動産会社に取引の仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。国土交通省でも、不動産の媒介契約は「売主や買主が、取引の仲介を依頼する不動産業者との間で締結する契約」と説明されています。

この契約を結ぶことで、不動産会社は買主探し、広告活動、条件交渉、契約手続きのサポートなどを行います。媒介契約の内容によって、依頼できる会社数や、業務報告の頻度、売主自身が買主を見つけた場合の扱いが変わるため、売却を進める前に違いを理解しておくことが大切です。

「媒介契約」と「仲介」はほぼ同じ意味で使われることが多い

実務上、「媒介契約」と「仲介契約」はほぼ同じ意味で使われることが多く、一般の方が不動産会社に売却を依頼する場面では、基本的に同じものと考えて差し支えありません。ただし、制度上は「媒介契約」という用語で整理されるのが一般的です。

媒介契約の3つの種類と違いを比較

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ制約の強さと、不動産会社に課される義務の重さが異なります。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に依頼できる契約です。売主自身で買主を見つけて直接契約することも可能で、自由度が高いのが特徴です。一方で、不動産会社側から見ると「必ず自社で成約できるとは限らない」ため、会社によっては営業活動の優先順位が下がることもあります。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社のみに売却を依頼する契約です。他社への重ね依頼はできませんが、売主自身で買主を見つけた場合は直接契約できます。不動産会社には業務報告義務やレインズ登録義務があるため、販売状況を把握しやすいのがメリットです。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、1社のみに依頼し、さらに売主自身で見つけた買主とも直接契約できない契約です。その分、不動産会社にはより重い報告義務と早いレインズ登録義務が課されます。もっとも不動産会社との結びつきが強い契約形態といえます。

レインズ登録義務・報告義務の違いを押さえよう

媒介契約を選ぶうえで重要なのが、レインズ登録義務と業務報告義務です。レインズとは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのネットワークシステムで、物件情報を広く流通させるために使われます。

専任媒介契約では7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内にレインズへ登録する義務があります。また、売主への業務報告は、専任媒介契約で2週間に1回以上、専属専任媒介契約で1週間に1回以上必要です。一般媒介契約には、これらの法定義務はありません。

売却活動の透明性を重視するなら、報告義務のある専任媒介契約または専属専任媒介契約の方が安心感を持ちやすいでしょう。

どの媒介契約を選ぶべき？状況別の選び方

媒介契約に絶対の正解はありません。売却の緊急度や、信頼できる担当者がいるか、ご自身でも買主を探す可能性があるかなどで、向いている契約は変わります。

媒介契約で注意したいポイント（手数料・契約期間・自己発見取引）

媒介契約を結ぶ前には、契約種類だけでなく、仲介手数料や契約期間、自己発見取引の扱いなども確認しておくことが大切です。

仲介手数料は「上限」が決まっている

不動産会社の仲介手数料は、法律に基づく告示で上限額が定められています。売買の仲介では、依頼者の一方から受け取れる手数料の上限は、原則として以下の合計額（税込）です。

たとえば、物件価格が1,000万円の場合、依頼者一方から受領できる仲介手数料の上限は税込39.6万円です。なお、800万円以下の低廉な空家等には特例がありますので、対象物件の場合は事前に確認しておくと安心です。

契約期間は「長ければ安心」とは限らない

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は、標準約款では3か月以内とされています。契約期間中にどのような販売活動をしてくれるのか、何件くらい問い合わせがあったのかなど、内容を見ながら更新を検討することが大切です。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」がある

一般媒介契約は、標準約款では、他に依頼した不動産会社を明示する「明示型」が基本です。これに対し、他社名を通知しない「非明示型」とするには特約が必要です。一般媒介契約を選ぶ場合は、契約書の内容までよく確認しておきましょう。

自己発見取引の可否も必ず確認

知人や親族、近隣の方など、ご自身で買主候補を見つける可能性がある場合は、自己発見取引が可能かどうかを確認しておきましょう。専任媒介契約では可能ですが、専属専任媒介契約では原則できません。この違いは、あとで「思っていたのと違った」となりやすいポイントです。

まとめ｜媒介契約の違いを理解して納得の売却へ

不動産媒介契約は、売却活動の進め方を左右する重要な契約です。一般媒介契約は自由度が高く、専任媒介契約はバランス型、専属専任媒介契約はもっとも管理と報告が手厚い契約といえます。

大切なのは、契約名だけで判断するのではなく、担当者の対応力や販売戦略、報告の透明性まで含めて比較することです。ご自身の売却方針に合った媒介契約を選び、納得感のある不動産売却につなげましょう。