自営業者の住宅ローン審査で確認されること

住宅ローンの審査では、収入や現在の借入などをもとに、長期間返済を続けられるかが確認されます。自営業者の場合は、確定申告書などから事業所得の状況を確認するため、売上だけで判断されるわけではありません。

売上と所得は異なる

たとえば、売上が1,000万円、必要経費が600万円なら、経費を差し引いた金額は400万円です。売上1,000万円がそのまま審査上の年収になるわけではありません。一方で、青色申告特別控除などを審査上どう扱うかは金融機関によって異なるため、申告書に記載された特定の数字が必ずそのまま審査基準額になるとも限りません。

事業の継続期間や所得の推移も確認される

金融機関によっては複数年分の確定申告書を求め、所得の推移や事業の継続状況を確認します。ただし、すべての住宅ローンに「開業から3年以上」「直近3期連続黒字」という共通条件があるわけではありません。開業から日が浅い方や所得が変動した方は、申込先ごとの条件と必要書類を確認しましょう。

申し込み前に準備したい5つのこと

審査への備えと同時に、事業と家計の両方を維持できる返済計画を立てることが大切です。申し込み前に、次の5点を整理しましょう。

1. 確定申告の内容を確認する

確定申告書と青色申告決算書・収支内訳書を見直し、売上、必要経費、所得の推移を把握しましょう。私的な支出を経費に含めるなど、実態に合わない申告は避ける必要があります。住宅ローンのために経費を恣意的に増減させるのではなく、正確に申告した数字をもとに計画することが基本です。

2. 頭金と手元資金のバランスを考える

頭金を入れると借入額を減らせますが、物件価格の2割を必ず用意しなければならないわけではありません。購入時の諸費用に加え、納税、事業の運転資金、収入が減った場合への備えも考え、購入後に残す資金を決めましょう。

3. 他の借入と毎月の返済額を整理する

マイカーローン、カードローン、クレジットカードの分割払いなどは、残高と毎月の返済額を確認します。事業用の借入がある場合も、審査上の扱いを申込先に確認しましょう。既存の借入を返すために事業資金を大きく減らしてしまわないよう、資金繰りと合わせて判断することが大切です。

4. 支払い状況と信用情報を確認する

ローンやクレジットカードの支払い履歴が気になる場合は、信用情報機関への開示請求で登録内容を確認できます。税金や社会保険料についても未納がないか確認しましょう。ただし、税金や社会保険料の未納が、そのまま信用情報機関に登録されるという意味ではありません。信用情報と納税状況は分けて確認する必要があります。

5. 所得が変動した理由を整理する

設備投資や一時的な休業などで所得が大きく変動した場合は、理由と現在の事業状況を説明できるようにしておきましょう。事業の概要や売上の推移が分かる資料は、申込先から求められた際の補足になります。ただし、事業計画書を提出すれば審査に通るというものではありません。

住宅ローンの選び方とフラット35の確認点

「ネット銀行は厳しい」「地方銀行なら通りやすい」と一律に判断せず、商品ごとの条件を比較しましょう。申告書が何年分必要か、所得や事業用借入をどう扱うか、金利タイプや諸費用はどう違うかを確認することが重要です。

フラット35は「直近1期だけで審査」とは限らない

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。自営業者も検討できますが、「開業1年未満でも必ず申し込める」「直近1期の所得だけで審査される」と一律にはいえません。公式の必要書類案内では、所得を証明する書類として申込年の前年・前々年に関する書類が案内されています。開業後間もない場合の取扱いも含め、取扱金融機関に確認しましょう。

フラット35には、住宅ローン以外も含む年間返済額について、年収に対する総返済負担率の基準があります。ただし、基準を満たせば必ず融資を受けられるわけではありません。借りられる額と、事業収入が変動しても無理なく返せる額は分けて考えましょう。

自営業者が準備したい必要書類

必要書類は金融機関や審査の段階によって異なります。次の表を準備の目安にし、取得前に申込先の案内を確認してください。

納税証明書には、書類に記載される「その1」「その2」「その3」という種類があり、それぞれ証明する内容が異なります。「その1」は納付税額等、「その2」は所得金額、「その3」は未納税額がないことを証明します。申込先に指定された種類を確認してから請求しましょう。

住宅ローン控除と自宅兼事務所の注意点

自営業者も要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、自宅の一部を事務所や店舗として使う場合は、居住用部分の床面積や、借入金のうち控除対象となる部分に注意が必要です。適用要件は入居年や住宅の種類によっても異なります。

自宅兼事務所は居住用部分の割合を確認する

住宅ローン控除では、原則として床面積の2分の1以上を自己の居住用として使用することなどが要件になります。事務所や店舗を併設する場合は、建物全体の床面積と居住用部分の割合を確認しましょう。居住用部分がおおむね90％以上の場合の取扱いもありますが、割合だけを見て「借入金の全額が必ず控除対象」と判断することはできません。なお、フラット35では、店舗・事務所などの非住宅部分に係る購入費用は借入対象外です。住宅ローン控除の要件とは別に、借入先の資金使途も確認しましょう。

事業に使う部分の費用は適切に分ける

自宅兼事務所に関する固定資産税や借入金の利息などは、事業用と私生活用を、利用状況などに応じて適切に分ける必要があります。住宅ローンの元金返済額を、そのまま事業の必要経費にすることはできません。住宅ローン控除と必要経費を計算するときは、床面積や利用状況、取得費用の内訳を整理し、必要に応じて税理士や税務署に確認しましょう。

まとめ：事業と家計の両方を踏まえて計画しよう

自営業だから住宅ローンを利用できない、というわけではありません。まずは申告した所得の推移、他の借入、毎月の返済額を整理しましょう。そのうえで、事業に必要な資金を手元に残せる購入予算を考えることが大切です。

申込条件や必要書類は住宅ローン商品ごとに異なります。住まい探しと並行して資金計画を確認し、ご自身の状況に合う進め方を考えていきましょう。